20151027-东兴证券-京投发展-600683.SH-深度报告_七年之痒后何去何从__27页_1mb

京投银泰（600683）深度报告总结

核心内容

京投银泰是一家专注于轨道上盖物业开发的房地产开发经营集团，依托控股股东京投集团在轨道交通建设与土地一级开发领域的优势，公司具备显著的行业竞争力。随着北京市及京津冀地区轨道交通建设的推进，公司业绩预计将实现爆发式增长，2015-2017年预计净利润分别为2.76亿元、4.21亿元和5.90亿元，对应每股收益分别为0.37元、0.57元和0.80元。

主要观点

1. 市场空间广阔：
   北京及京津冀地区轨道交通运营里程预计至2020年将分别达到1000公里和2000公里，带来约1000万平方米的上盖物业开发机会。公司有望获得500万平方米的市场份额，储备面积较目前增长2倍以上。

2. 项目收益高：
   公司目前成功开发的上盖物业项目在2013年入市，2013年和2014年签约销售金额增速分别达144.2%和191.85%，2015年签约金额预计达90亿元。项目毛利率普遍接近或超过40%，其中琨御府、公园悦府和西华府三个项目贡献了2014年销售金额的89.61%。

3. 股权结构优化：
   公司前两大股东京投集团和中国银泰原有持股比例接近，但中国银泰逐步退出，京投集团持续增持。这种股权结构的变化有利于增强京投集团对公司的控制力，促进公司资本运作和业绩释放。

4. 盈利预测与估值：
   公司NAV估值为10.75元，较当前股价折让21%；相对估值为17.10元。我们预计2015-2017年PE分别为22.78、14.96和10.67，给予公司3个月目标价15元，维持“强烈推荐”评级。

关键信息

• 财务指标预测：
  2015-2017年营业收入分别为45.30亿元、66.41亿元和93.38亿元，净利润分别为2.76亿元、4.21亿元和5.90亿元，每股收益分别为0.37元、0.57元和0.80元。

• 项目情况：
  公司主要项目集中在北京市，包括琨御府、公园悦府和西华府，分别实现签约金额32.18亿元、17.28亿元和14.45亿元。其中，琨御府项目预计贡献2015年51亿元营业收入，公园悦府项目预计贡献55亿元营业收入，西华府项目预计贡献2016年18亿元和2017年50亿元营业收入。

• 股权结构变化：
  中国银泰将大部分股份转让给自然人程少良，持股比例降至4.05%。京投集团持股比例为30.01%，持续增持，有助于公司形成一股独大的治理结构，提升资本运作效率。

• 风险提示：
  控股股东支持力度不足、项目工程进度慢于预期。

结构清晰总结

业绩增长预期

• 公司依托控股股东京投集团在轨道交通和土地开发方面的优势，预计2015-2017年净利润将分别增长至2.76亿元、4.21亿元和5.90亿元。
• 项目结算周期的推进将显著提升公司收入，2015年预计签约金额达90亿元，年均复合增长率108.01%。
• 项目毛利率普遍较高，达到40%以上，体现了公司高附加值项目的盈利能力。

市场空间与项目布局

• 北京及京津冀地区轨道交通发展将带来巨大的市场空间，预计至2020年新增建筑面积约1000万平方米，其中京内600万平米，京外400万平米。
• 公司在北京项目中占据主导地位，项目总建筑面积达171万平方米，均价41619元/㎡，总可售额高达711.68亿元。

股权结构变化与治理优化

• 中国银泰逐步退出，京投集团持续增持，形成一股独大的治理结构，有利于公司长期发展。
• 程少良以自然人身份成为公司第二大股东，有助于减少公司股权结构的不稳定性。
• 股权结构优化后，公司更易接受资产注入和资本运作，提升盈利能力。

核心竞争力

• 大股东资金资源支持：京投集团作为北京市国资委全资公司，提供强有力的资金支持，公司2014年资产负债率高达93.02%，主要依赖京投集团借款。
• 管理层激励机制：公司推出奖励基金，激励管理层提高执行力和凝聚力，促进公司业绩提升。
• 发展战略落实：公司战略逐步聚焦于北京和轨道上盖物业，项目布局优化，提升了资产质量和盈利能力。

估值与投资建议

• NAV估值：公司NAV为10.75元，较当前股价折让21%。
• 相对估值：按2016年每股收益0.57元计算，相对估值为17.10元。
• 投资建议：给予公司3个月目标价15元，维持“强烈推荐”评级。

行业对比与竞争优势

• 行业对比：公司PE低于同类公司平均PE26.19X，但凭借轨道上盖物业的专长和技术优势，具备更高的估值潜力。
• 竞争优势：公司是国内轨道上盖物业开发的先驱，具备核心技术，且受益于京津冀协同发展战略，未来发展前景广阔。

总结

京投银泰凭借控股股东京投集团在轨道交通和土地开发领域的资源优势，有望在轨道交通上盖物业领域实现快速成长。公司股权结构优化，京投集团持续增持，有助于形成一股独大的治理结构，增强公司资本运作能力。预计2015-2017年公司业绩将显著提升，净利润复合增长率达38.86%。结合公司核心竞争力和大股东资源注入的预期，公司未来发展前景良好，给予“强烈推荐”评级。