核心内容
京投银泰是一家专注于房地产开发的公司，其核心战略是围绕北京轨道交通进行“轨道+地产”模式开发。公司于2014年迎来业绩拐点，预计未来三年销售额将实现显著增长。2014至2016年，公司销售额分别同比增长197%、51%和32%。公司具备较强的核心竞争力，主要来源于其轨道地产的开发模式和大股东京投公司的支持。
主要观点
- 业绩拐点：2014年是公司战略实施的关键年份，预计公司将迎来业绩爆发。
- 轨道地产模式：公司借鉴了港铁公司的经验，形成了独特的“轨道+地产”开发模式，通过与大股东合作获取轨道上盖物业项目，具有较高的盈利潜力。
- 股东支持：京投公司作为大股东，不仅提供资金支持，还帮助公司获得轨道地产项目，增强了公司的竞争优势。
- 潜在开发资源：大股东拥有大量一级开发用地，公司可通过与大股东的合作获取未来的开发资源。
- 盈利预测：公司预计2014至2016年每股收益分别为0.07、0.84、1.54元，动态市盈率分别为87.9、6.9和3.8倍，重估每股净资产为9.16元，折价37%。
- 投资建议：基于公司的成长性和核心竞争力，给予买入评级，目标价为8.24-8.4元，相当于2015年10倍市盈率和0.9倍nav。
关键信息
一、公司基本情况
- 市价：5.95元
- 已上市流通A股：740.78百万股
- 总市值：4,407.63百万元
- 年内股价最高最低：6.03元 / 3.85元
- 沪深300指数：2441.86
- 上证指数：2343.57
二、投资逻辑
- 业绩拐点：2014年公司战略进入收获期，业绩将显著增长。
- 核心竞争力：
- 轨道地产模式：公司通过与大股东合作，获取轨道上盖物业项目，平均毛利率不低于50%。
- 股东支持：京投公司提供资金支持和项目资源，增强了公司的发展能力。
- 一级开发项目：大股东拥有大量一级开发用地，为公司提供潜在开发资源。
三、股东层面的资金支持
- 融资能力：京投公司拥有良好的信誉，融资成本低，融资方式多样。
- 资金支持：2014年中期，京投公司累计为公司提供贷款余额达到142亿元。
- 资金利率：公司可获得不高于12%的年利率资金支持，优于行业平均水平。
四、大股东一级开发用地构成潜在储备
- 一级开发面积：京投公司在北京的土地一级开发施工面积为554万平方米。
- 可开发建筑面积：按2.5的容积率计算，约为1385万平方米，是公司现有项目的17.3倍。
- 土地流转：公司已获得潭柘寺区域2909亩土地流转项目，为未来开发项目打下基础。
五、盈利预测与估值
- 每股收益预测：2014年为0.07元，2015年为0.84元，2016年为1.54元。
- 动态市盈率：2014年为87.9倍，2015年为6.9倍，2016年为3.8倍。
- 每股净资产重估：9.16元，折价37%。
- 投资建议：目标价为8.24-8.4元，相当于2015年10倍市盈率和0.9倍nav。
六、风险提示
- 项目集中于北京：公司项目主要集中在北京市，系统性风险抵御能力较弱。
附录：三张报表预测摘要
损益表（单位：百万元）
| 项目 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 主营业务收入 |
1,519 |
1,122 |
996 |
1,044 |
4,871 |
8,155 |
| 毛利 |
674 |
522 |
68 |
378 |
2,168 |
3,759 |
| 税前利润 |
179 |
148 |
108 |
142 |
1,321 |
2,443 |
| 净利润 |
84 |
54 |
33 |
106 |
991 |
1,832 |
现金流量表（单位：百万元）
| 项目 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 经营活动现金净流 |
-2,919 |
-728 |
-8,299 |
-977 |
1,918 |
-3,126 |
| 投资活动现金净流 |
-451 |
-219 |
1,522 |
105 |
-89 |
-90 |
| 筹资活动现金净流 |
2,351 |
829 |
7,447 |
441 |
-1,562 |
3,216 |
| 现金净流量 |
-1,018 |
-118 |
670 |
-431 |
267 |
0 |
资产负债表（单位：百万元）
| 项目 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 货币资金 |
554 |
468 |
1,131 |
700 |
967 |
967 |
| 资产总计 |
13,564 |
14,992 |
24,010 |
25,230 |
30,955 |
31,791 |
| 负债总计 |
11,106 |
12,632 |
21,748 |
22,862 |
27,745 |
26,748 |
| 股东权益 |
1,756 |
1,840 |
1,866 |
1,915 |
2,390 |
3,532 |
比率分析
| 指标 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 每股收益 |
0.161 |
0.117 |
0.101 |
0.066 |
0.842 |
1.541 |
| 每股净资产 |
2.370 |
2.483 |
2.519 |
2.585 |
3.226 |
4.767 |
| 净资产收益率 |
6.77% |
4.70% |
3.99% |
2.54% |
26.08% |
32.32% |
| 资产负债率 |
81.88% |
84.26% |
90.58% |
90.61% |
89.63% |
84.14% |
投资评级
- 评级：买入
- 目标价：8.24-8.4元
- 市盈率：2015年10倍
- nav：0.9倍
风险提示
- 项目集中于北京：公司项目主要集中在北京市，系统性风险抵御能力较弱。
