20160627-华安证券-房地产行业周报_成交维持高位_回暖态势延续_31页_2mb

行业总结报告

核心内容

本报告发布于2016年6月27日，对房地产行业进行了详细分析，涵盖政策变化、宏观数据、行业数据、重点城市市场表现及房地产企业动态等内容。整体来看，房地产市场在政策调控与市场回暖的双重影响下，呈现出区域分化和结构性调整的特征，行业评级为增持。

主要观点

• 政策收紧与市场反应：合肥、成都等热点城市出台房地产调控政策，如合肥7月1日起实施限贷政策，成都提高商品房预售门槛。这些政策对市场产生了一定影响，短期内可能抑制房价过快上涨，但短期内市场仍保持高位成交。
• 货币与信贷环境：5月M1增速继续上升，M2增速回落，导致剪刀差扩大。工行收紧个人商用房贷款政策，提高首付比例至70%，并对贷款项目范围进行严格限制。
• 房地产市场回暖：全国新房成交面积环比上涨，尤其是合肥、长三角地区表现突出。二手房市场成交量基本稳定，但部分城市如深圳、南京出现小幅回落。
• 行业表现分化：房地产板块整体表现不如其他行业，但部分个股涨幅显著，如浦东金桥、神州长城等；同时也有部分个股跌幅较大，如ST亚太、深大通等。
• 行业投资建议：基于市场回暖和政策调整，当前房地产行业具有一定的投资价值，评级为增持。

关键信息

1. 政策动态

• 合肥：7月1日起执行限贷政策，首付比例提高，第三套房停止公积金贷款，土拍方式尝试网上拍卖，地王需在一个月内缴清土地出让金。
• 成都：发布促进房地产市场健康发展的政策，提高预售门槛，对中小房企造成资金压力。
• 工行：收紧个人商用房贷款，首付比例由50%调至70%，限制高风险项目。
• 营改增：不动产租赁按5%征税，对房地产企业税务政策有所调整。

2. 宏观数据

• 货币数据：5月M1同比增幅为23.7%，M2同比增幅为11.8%，剪刀差继续扩大。
• CPI数据：5月CPI同比增幅为2.0%，比上月回落0.3个百分点。
• 新增贷款：5月新增人民币贷款9855亿元，同比增幅为9.40%，环比上涨77.38%。
• 房地产开发投资：1-5月房地产开发投资完成额累计同比为7.2%，比上月回落0.2个百分点。
• 新开工与销售：1-5月新开工面积和商品房销售面积累计同比首次出现回落。

3. 行业数据

• 新房成交：本周全国三十城商品住宅成交面积为593.38万平方米，环比上涨4%，同比上涨18%。一、三线城市涨幅分别为14%和8%，二线城市微跌2%。
• 二手房成交：全国13城二手房成交面积同比上涨33%，环比下跌4%。北京继续上涨，其他城市小幅回落。
• 库存与去化周期：全国13城库存指数企稳，去化周期微升，二线城市受合肥成交放量影响环比下降，预计政策实施后将有所回升。

4. 重点城市市场追踪

• 北京：公积金缴存上限上调，市本级公租房项目启动。
• 上海：房价持续上涨，市场活跃。
• 广州：成交量维持高位，但房价涨幅放缓。
• 深圳：成交量回落，房价涨幅显著。
• 杭州：公租房项目启动，实物配租和货币补贴同步进行。
• 南京：成交量持续走低。
• 合肥：限贷政策实施在即，成交量创2年新高。
• 苏州、东莞、芜湖：成交量回升，市场回暖。

5. 房地产企业市场表现

• 申万房地产指数：本周下跌0.72%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为0.34%。
• 个股表现：39家上涨，16家停牌，87家下跌。涨幅前五的个股为浦东金桥（21.09%）、神州长城（18.73%）、大港股份（13.01%）、中航地产（11.08%）和海南高速（9.84%）。
• 跌幅前五的个股：ST亚太（-16.45%）、深大通（-15.29%）、中南建投（-10.03%）、荣丰控股（-9.86%）和空港股份（-7.54%）。

总结

房地产市场在政策调控与市场回暖的双重影响下，整体表现呈现区域分化与结构性调整。热点城市如合肥、成都出台限贷政策，对市场产生一定压制作用，但短期内市场仍保持高位成交。宏观数据显示，M1增速上升，M2增速回落，货币环境趋于紧缩。房地产企业市场表现分化严重，部分个股表现突出，但整体板块仍受压制。结合当前市场环境与政策导向，房地产行业具备一定的投资价值，建议增持。