20130903-兴业证券-房地产_各地新政不宜过度解读_关注旺季成交_23页_2mb

证券研究报告总结

核心内容

本报告发布于2013年9月3日，由分析师赵振毅撰写，研究助理李襲协助。报告主要分析了房地产市场在政策调控、成交情况、土地市场及板块表现等方面的变化，并对后续走势做出预测。

主要观点

• 地方政府调控差异化：各地政策因城市实际情况而异，如芜湖市对在本地就业满3年的本科及以上学历毕业生提供购房补贴，而郑州市则升级限购政策以应对持续上涨的房价。分析师认为，政策松紧应基于市场实际，不宜过度解读。
• 对后期政策面不悲观：尽管近期政策收紧，但中长期来看，行政政策对房价影响有限，且政府已意识到这一点。在房价未失控的前提下，政策走向向好的趋势不变。
• 市场成交回暖：29个主要城市新房成交环比上升24%，同比上升11%，其中一线、二线、三四线城市分别上升19%、25%、25%。二手房成交则除北京外大多下降，但北京二手房成交达到下半年高点。
• 土地市场火热：重点城市土地溢价率升至50%，其中厦门、上海、合肥等地溢价率较高，显示市场热度不减。
• 房贷收紧非异常：房贷额度趋紧与利率较低并存，符合当前货币环境，且多数城市房贷优惠已取消，需关注其对销售的影响。
• 维持“推荐”评级：地产板块表现略弱于大盘，但九月推盘旺季可能改善成交，建议配置万科A、保利地产、招商地产、荣盛发展、世茂股份和阳光城。

关键信息

1. 各城市成交情况

• 新房：29个城市平均销售面积18.5万平米，环比上升24%，同比上升11%。
  • 一线城市：除深圳外均上升，平均环比19%，同比14%。
  • 二线城市：总体环比上升25%，同比上升7%，除武汉、成都外多数城市上升。
  • 三四线城市：总体环比上升25%，同比上升12%，多数城市反弹至高位。
• 二手房：除北京外，多数城市成交下降，但北京成交连续三周上升，绝对成交刷新下半年高点。

2. 土地市场情况

• 土地推出：27个重点城市推出46宗土地，其中一线城市推出5宗，二线城市21宗，三四线20宗。
• 土地成交：24宗土地成交，平均溢价率50%，其中厦门两宗土地溢价率高达182%和131%，创年内高点。
• 土地流拍：本周无流拍，显示市场活跃。

3. 板块表现

• 地产板块：8.26-9.2日期间，申万地产指数上涨1.29%，沪深300指数上涨1.46%，地产板块小幅跑输大盘。
• 个股表现：部分个股涨幅较大，如浦东金桥、陆家嘴、银润投资等；也有个股下跌，如数源科技、中弘股份等。

风险提示

• 调控政策可能超过市场预期；
• 成交萎缩可能影响市场。

城市区域分析

长三角地区

• 上海：新房销售环比上升18%，同比上升55%，库存下降1.2%。
• 杭州：新房销售环比上升105%，同比下降29%，库存下降3.2%。
• 苏州：新房销售环比上升49%，同比下降46%，库存下降1.3%。
• 南京：新房销售环比上升24%，同比上升39%，库存上升1.2%。
• 宁波：新房销售环比上升54%，同比上升26%。

珠三角地区

• 深圳：新房销售环比持平，同比下降3%，库存下降3.3%。
• 广州：新房销售环比上升54%，同比上升37%，库存下降4.3%。
• 东莞：新房销售环比上升7%，同比上升41%，库存上升0.7%。

环渤海地区

• 北京：新房销售环比上升4%，同比下降33%，库存上升1.1%。
• 天津：新房销售环比上升18%，同比上升46%。
• 青岛：新房销售环比上升3%，同比上升29%，库存上升0.5%。
• 济南：新房销售环比上升30%，同比上升86%。

中西部城市

• 武汉：新房销售环比下降10%，同比下降2%。
• 合肥：新房销售环比上升13%，同比上升15%。
• 长沙：新房销售环比上升24%，同比上升38%。
• 重庆：新房销售环比上升23%，同比下降13%。
• 成都：新房销售环比下降2%，同比下降6%。
• 贵阳：新房销售环比上升25%，同比上升25%。

其他城市

• 福州：新房销售环比下降38%，同比下降72%，库存上升0.9%。
• 厦门：新房销售环比上升34%，同比下降12%，库存下降1.9%。
• 哈尔滨：新房销售环比上升89%，同比上升124%。
• 昆明：新房销售环比上升58%，同比上升5%。

投资建议

• 评级：维持“推荐”评级。
• 推荐股票：万科A、保利地产、招商地产、荣盛发展、世茂股份和阳光城。

数据来源

• 中国指数研究院
• wind资讯
• 兴业证券研究所

机构联系方式

• 上海地区：邓亚萍、盛英君、王政等
• 北京地区：韩吟华、李丹、郑小平等
• 深圳地区：朱元彧、杨剑、李昇等
• 海外地区：刘易容、龚学敏、徐皓等

信息披露与声明

• 公司履行信息披露义务，客户可通过官网查询相关信息。
• 分析师声明其具有证券投资咨询执业资格，报告反映其研究观点，无利益冲突。
• 法律声明指出报告仅供客户使用，不构成买卖建议，投资者需自行判断。

结论

整体来看，房地产市场在政策调控与市场基本面之间呈现复杂态势。虽然部分城市限购政策收紧，但多数城市新房销售回暖，土地市场热度不减，表明市场仍有一定韧性。分析师建议投资者关注九月推盘旺季，合理配置地产股。