20160923-广发证券-房地产行业_8月成交环比温和放量_同比增速抬升_30页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2016年8月，全国房地产市场呈现成交环比温和放量、同比增速抬升的趋势。整体市场景气度维持高位，成交量和推盘量均有所上升，带动库存持续改善。房价方面，全国各线城市均呈现环比上涨，且涨幅扩大。同时，政策调控持续分化，热点城市调控政策密集出台，信贷政策收紧，限购政策回归。

主要观点

• 成交情况：8月全国商品房成交环比上升4.3%，同比增速扩大21%。住宅成交环比上升5%，同比增速扩大20%。
• 政策分化：热点城市调控政策加码，苏州、南京、武汉出台差别化信贷政策，苏州成为首个重启限购的二线城市，厦门、杭州在9月跟进。
• 房价上涨：全国百城住宅均价环比上涨2.17%，同比连续13个月上涨。各线城市房价环比均上涨，其中一线城市涨幅最高。
• 去化周期：全国商品房去化周期下降至14.2个月，住宅去化周期下降至7.8个月。一线城市去化周期降至7个月，三四线城市去化周期为13.7个月。
• 批售比：全国商品房与住宅批售比由1.21上升至1.26，预计9月批售比将继续回升。
• 未来展望：9月同比增速或将继续抬升，但中期来看，行业基本面仍处于量价调整趋势。

关键信息

各线城市成交情况

• 一线城市：成交环比上涨5.6%，同比由负转正，上涨16.8%。
• 二线城市：成交环比上涨3.7%，同比上涨24%，增幅扩大7.3个百分点。
• 三四线城市：成交环比上涨5.3%，同比上涨16.3%，增幅扩大6.3个百分点。

推盘情况

• 一线城市：商品房推盘环比上涨8%，住宅推盘上涨17%。
• 二线城市：商品房推盘环比上涨25%，住宅推盘上涨16%。
• 三四线城市：商品房推盘环比上涨3.4%，住宅推盘上涨2.5%。

库存与去化

• 全国：商品房库存面积下降，去化周期降至14.2个月；住宅库存面积下降，去化周期降至7.8个月。
• 一线城市：住宅去化周期下降至7.2个月。
• 二线城市：住宅去化周期下降至7个月。
• 三四线城市：住宅去化周期下降至13.7个月，但去化压力仍较大。

房价走势

• 全国：百城住宅均价环比上涨2.17%，同比上涨14%。
• 各线城市：一线城市环比涨幅最高，达2.35%；二线城市环比上涨1.66%；三四线城市环比上涨1.13%。

区域成交情况

• 环渤海地区：成交环比微幅上涨，同比上涨30%。
• 长三角地区：成交环比显著上涨，同比上涨38%。
• 珠三角地区：成交环比下跌8%，同比上涨3%。

重点城市分析

北京市场

• 商品房：成交151万方，环比下降11.1%，同比下滑4.5%。
• 住宅：成交84万方，环比下降9.2%，同比下滑21%。
• 推盘：商品房推盘环比下降24.6%，住宅推盘环比上升28.2%。
• 库存与去化：商品房库存环比下降2.6%，住宅库存环比下降1.3%。
• 房价：环比上涨1.62%。

上海市场

• 商品房：成交357万方，环比上涨24.2%，同比上涨51%。
• 住宅：成交265万方，环比上涨27.6%，同比上涨57%。
• 推盘：商品房和住宅推盘环比均微幅下降0.4%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比下降14.2%，去化周期下降至5个月。
• 房价：环比上涨3.9%。

深圳市场

• 商品房：成交30万方，环比下降32.5%，同比下滑59%。
• 住宅：成交23万方，环比下降24.6%，同比下滑60%。
• 推盘：商品房和住宅推盘环比分别上涨77%和97.8%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比上涨1.2%，去化周期上升至13个月。
• 房价：住宅价格环比上涨2.0%。

广州市场

• 商品房：成交129万方，环比下跌0.8%，同比上涨25%。
• 住宅：成交108万方，环比上涨2.1%，同比上涨31%。
• 推盘：商品房推盘上涨60.7%，住宅推盘上涨8.7%。
• 库存与去化：商品房库存环比上升1.7%，去化周期降至15个月；住宅库存环比上升0.9%，去化周期维持在7个月。
• 房价：环比上涨1.2%。

环渤海其他主要城市

• 天津：住宅成交环比上涨9.9%，同比上涨58%。
• 青岛：住宅成交环比上涨14.5%，同比上涨54%。
• 济南：住宅成交环比下降12.8%，同比上涨71%。
• 库存与去化：天津商品住宅库存环比下降6.5%，去化周期下降至6个月；青岛库存环比下降2.1%，去化周期下降至10个月。

长三角地区其他主要城市

• 苏州：住宅成交环比上涨114.8%，同比由降转升8%。
• 南京：住宅成交环比下降18.4%，同比增幅收窄18个百分点。
• 杭州：住宅成交环比下降1.8%，同比增幅扩大6个百分点。
• 宁波：住宅成交环比上涨24.2%，同比增幅扩大47个百分点。
• 库存与去化：苏州库存环比上涨4%，南京库存环比上涨3.7%，杭州库存环比下降7%，宁波库存环比下降7.9%。

珠三角地区其他主要城市

• 东莞：住宅成交环比下降31.4%，同比下滑41%。
• 佛山：住宅成交环比下降4.9%，同比上涨42%。
• 库存与去化：东莞库存环比下降，去化周期下降至11个月；佛山库存环比上升，去化周期下降至4个月。
• 房价：东莞环比上涨3.8%，佛山环比上涨4.9%。

中西部及其他重点城市

• 武汉：住宅成交环比上涨13.8%，同比上涨40%。
• 重庆：住宅成交环比上涨21.3%，同比由负转正，上涨24%。
• 成都：住宅成交环比上涨2.4%，同比上涨12%。
• 长沙：住宅成交环比上涨12.7%，同比上涨18%。
• 库存与去化：武汉、重庆库存环比下降，成都、长沙库存环比上升。
• 房价：武汉、成都、长沙环比上涨，重庆环比下跌。

风险提示

• 政策收紧：热点二线城市可能面临进一步政策收紧。
• 销售增速：行业销售增速可能低于预期。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
• 深圳市：深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼，邮政编码518000。
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
• 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮政编码200120。

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