20131202-安信证券-房地产_新房成交量与上周一致_同比降幅缩小_18页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2013年12月2日的房地产行业周报显示，新房成交量与上周基本一致，但同比降幅有所缩小。一线城市成交量同比下降，但降幅较上周有所收窄，三线城市成交量同比上升。同时，库存持续微升，去化周期继续上升，表明市场整体仍面临一定的去化压力。

主要观点

1. 行业评级：维持地产行业“同步大市-A”的投资评级，认为三中全会决定对地产行业影响有限。
2. 行业前景：地产行业规模和毛利空间已不大，估值难以提升。开发商正趋势性回归一、二线城市，而土地市场竞争加剧，毛利率下降。
3. 投资机会：未来地产股中，两类公司可能有表现机会：一类是快周转扩大市场份额的公司，如万科、阳光城；另一类是拥有独特开发模式的企业，如华夏幸福、香江控股、京投银泰、金隅股份。

关键信息

1. 行业表现

• 本周上证综指和深证成指分别上涨1.10%和1.54%，申万地产指数上涨0.93%，在23个一级行业中排第21位。
• 一线和二线城市成交量同比大幅下降，但降幅较上周缩小；三线城市成交量同比上升。

2. 北京自住型商品房政策

• 北京首个自住型商品房项目开始申购登记，政策推进速度快于预期。
• 项目售价低30%，5年内不得转让，转让时增值部分需缴纳30%土地收益款。
• 鼓励企业利用自留地建设自住型商品房，预计工业用地转性加速，企业如金隅股份、空港股份、电子城将受益。
• 北京出现第一宗“退地”事件，显示政策执行严格。

3. 京投银泰项目表现

• 京投万科西华府开盘，540套房基本售罄，均价约39000元/平，预计销售额20亿。
• 维持“买入-A”评级，预计2014年销售达70亿，2015年达100亿。
• 公司以地铁上盖模式开发，背靠大股东资源，获取土地优势明显，未来发展潜力大。

4. 调控政策扩散

• 15个城市出台调控新政，一线和二线均受到政策压制，市场天花板明显。
• 三线城市因无政策约束，面临供给过剩，导致行业整体增长受限。
• 调控政策向二线城市扩散，表明市场整体趋于紧缩。

5. 成交数据

• 46个主要城市周成交面积577万平，同比/环比分别变动-11.6%/-0.1%，同比降幅缩小。
• 一线城市合计同比/环比变动-16.4%/+6.6%，其中北京和深圳降幅显著。
• 二线城市同比/环比变动-17.9%/-0.8%，三线城市同比/环比变动+15.0%/-2.2%。
• 二手房成交量同比增长9.3%，其中二线城市涨幅显著。

6. 库存数据

• 26个城市一手房可售套数136.8万套，同比/环比变动+3.2%/+0.5%。
• 去化周期为9.5个月，较上周上升0.5个月，较去年同期增加1.2个月。
• 一线城市需去化5.7个月，二线城市需去化10.3个月，三线城市需去化12.4个月。

7. 流动性

• 央行连续两周净投放资金170亿元，货币市场利率小幅下降，但票据利率有所上升。

8. 要闻及公告

• 多家上市房企发布项目拓展、融资及重要公告，涉及土地竞拍、融资计划、担保事项等。
• 一些公司因政策或市场原因，出售资产或调整项目规划。

结论

整体来看，房地产行业在政策调控和市场环境的双重压力下，成交量和库存均面临挑战。但部分企业，如京投银泰、金隅股份等，凭借独特的开发模式和资源支持，仍有较大的发展潜力。未来地产股的投资机会主要集中在快周转企业及具有独特开发模式的公司。