20220206-申港证券-房地产行业研究周报_销售维持弱势_合理需求待进一步释放_13页_1mb

房地产行业投资摘要总结

核心内容

2022年1月，中国房地产市场整体表现疲软，供需两端均呈现弱势。尽管政策及降息利好已出台，但其对市场基本面的传导仍需时间。房企销售数据未见明显改善，品质型房企表现相对优于行业平均水平。在“稳增长”政策背景下，合理需求的释放仍需政策持续支持。

主要观点

• 商品房市场供需双弱：1月58个重点城市商品房成交面积同比减少57%，环比下降56%。供求比为0.8，供应量处于近期最低水平。
• 城市能级差异明显：一线城市销售表现相对较好，同比减少43%，环比减少42%；三线城市略好于二线城市，主要得益于务工人员返乡置业。
• 剔除春节影响后仍低迷：以2021年2月为基数，1月销售同比增速为-32%。除一线城市外，二三线城市销售市场均表现不佳。
• 房企销售业绩普遍下滑：TOP50房企1月平均同比增速为-33%，TOP10房企权益销售同比减少45%。部分房企如恒大、金科股份等因债务问题销售承压。
• 品质型房企表现突出：大华、仁恒、滨江、绿城中国等品质房企在1月销售同比数据中排名靠前，而部分房企因债务危机销售持续低迷。
• 政策效果尚未显现：当前政策利好对市场基本面影响尚不明显，市场走出低谷仍需时间。
• 投资建议：建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企如保利发展、万科A、龙湖集团，以及产品导向的高品质房企如滨江集团、绿城中国。

关键信息

• 销售数据：1月商品房成交面积同比减少57%，环比下降56%。若以2021年2月为基数，销售同比增速为-32%。
• 房企排名：碧桂园、万科、保利发展、融创、中海、绿地、华润、金地、招商、龙光位居权益销售排行榜前十。
• 市场表现：申万房地产板块上周跌幅为-4.2%，跑赢沪深300指数0.31个百分点。
• PE与PB：房地产行业PE（TTM）为8.24倍，PB（LF）为0.95倍。
• 行业动态：
  • 恒大正在推进债务重组，争取6个月内提出初步方案。
  • 中海完成对雅居乐、世茂集团广州亚运城项目的收购。
  • 多家房企通过发行票据进行收并购融资。
  • 四川资中和安徽推出购房补贴政策，以促进春节返乡置业。
• 风险提示：销售市场下行压力持续，个别房企出现债务违约，政策存在超预期调控可能。

数据追踪

• 新房市场：30城成交面积单周同比-36%，累计同比-24%。一线城市同比-44%，累计同比-27%；三线城市单周同比+1%，累计同比+26%。
• 二手房市场：14城成交面积单周同比-45%，累计同比-25%。
• 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-59%，成交建筑面积累计同比-66%，成交金额累计同比-80%。土地成交溢价率为0.7%。
• 城市行情：北京（+7%）、上海（+41%）、广州（+25%）、深圳（+129%）、杭州（-49%）、武汉（-26%）、南京（+37%）。

投资策略

• 推荐房企：保利发展、万科A、龙湖集团（经营稳健、资信良好）。
• 关注房企：滨江集团、绿城中国（产品导向、高品质）。

风险提示

• 销售市场持续下行。
• 个别房企出现债务违约。
• 政策存在超预期调控可能。

评级

• 行业评级：增持。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持（根据相对市场基准指数收益率不同设定）。

行业基本资料

• 股票家数：126家。
• 行业平均市盈率（PE）：9.33倍。
• 市场平均市盈率（PE）：15.25倍。