20221226-招商银行-房地产2022年11月报_基本面持续底部震荡_政策力度进一步加大可期_20页_997kb

房地产2022年11月报总结

核心内容

2022年11月，房地产市场仍处于底部震荡阶段，政策端持续发力，尤其是融资端限制的全面放开，标志着政策转向实质性宽松。然而，销售端和基本面仍受疫情反复影响，表现低迷。本文总结了政策环境、成交市场、土地市场和开发投资等方面的最新动态和趋势。

主要观点

政策环境

• 融资端政策全面宽松：11月“三支箭”政策出台，标志着房企融资限制的解除，意味着供给侧出清基本完成。
• 中央经济工作会议定调积极：将“支持住房改善”作为扩大内需的首要任务，因城施策支持刚性和改善性住房需求，预计需求端政策将逐步出台。
• 按揭利率调降节奏放缓：12月首套、二套房贷利率基本持平，房贷利率已接近政策利率底线，后续下调需看LPR调整。
• 限购放松力度增强：核心城市加大限购放松力度，部分城市全面取消限购，非本地户籍购房政策放宽，二孩、三孩家庭购房资格改善。

成交市场

• 销售再度下探：11月商品房销售面积同比为-33.3%，跌幅较10月扩大约10个百分点，显示需求端复苏仍待时日。
• 房价跌幅收窄：11月70大中城市新房、二手房价格同比跌幅分别为-2.3%、-3.7%，环比跌幅也有所收窄，但整体仍处于下跌区间。
• 疫情对销售影响显著：尽管疫情限制已放开，但感染人数攀升，对商品房销售和经济恢复形成较大压力，预计12月销售难以恢复。

土地市场

• 土地成交单月同比重回负值：11月全国土地成交面积、出让金同比分别为-8.7%、-10.6%，跌幅较10月扩大，整体热度仍然不高。
• 土地溢价率小幅回升：11月土地溢价率回升至2.9%，但整体仍处于低位，房企拿地意愿未明显改善。
• 流拍率下降：11月土地流拍率降至16.5%，显示土地供给减少及结构优化，对市场有一定支撑作用。

开发投资

• 新开工进一步下探：11月新开工面积同比为-50.8%，为2022年最差表现，且为2009年7月以来最差。
• 竣工面积同比继续回落：11月竣工面积同比为-20.2%，显示市场信心不足，交付能力受限。
• 开发投资降幅扩大：11月开发投资额同比为-19.9%，1-11月累计同比为-9.8%，销售和拿地低迷是主要拖累因素。
• 房企资金到位承压：1-11月房企到位资金同比为-25.7%，其中国内贷款和自筹资金同比分别为-26.9%和-17.5%，融资政策尚未显效。

关键信息

政策环境

• 11月融资端政策全面放开，包括信贷放松、发债支持、股权融资重启等。
• 中央经济工作会议强调“稳增长”，预计需求端政策力度将进一步加大。
• 各地因城施策持续发力，限购放松、限售调整、首付比例下调等政策逐步落地。

成交市场

• 11月销售面积同比-33.3%，1-11月累计同比-23.3%，销售持续低迷。
• 房价跌幅收窄，但多数城市仍处于下跌区间，房价修复仍需观察。
• 城市间销售表现差异显著，西部和东北部跌幅最大。

土地市场

• 11月土地成交面积、出让金同比分别为-8.7%、-10.6%，整体表现偏弱。
• 土地溢价率小幅回升至2.9%，但流拍率下降至16.5%，反映市场供需变化。
• 22城集中供地节奏影响土地成交表现，非22城表现相对较好。

开发投资

• 11月新开工面积同比-50.8%，1-11月累计同比-38.9%，显示企业开工意愿低迷。
• 竣工面积同比-20.2%，1-11月累计同比-19.0%，交付能力受限。
• 开发投资额同比-19.9%，1-11月累计同比-9.8%，销售和拿地低迷是主因。
• 房企到位资金全面承压，融资政策落地仍需时间。

总体趋势与展望

• 当前房地产处于“强政策，弱基本面”的阶段，政策端已转向宽松，但市场基本面尚未明显改善。
• 市场回暖仍需关注明年需求端政策出台及疫情过后经济恢复情况。
• 供给侧出清基本完成，但需求端政策力度及效果将是决定2023年市场走势的关键因素。
• 土地市场热度不高，房企拿地意愿仍弱，土地投资拖累开发投资。
• 开发投资和销售端仍面临较大压力，政策落地见效需时间。

附录要点

• 各地限购政策放松力度不一，部分城市全面取消限购，非本地户籍购房条件放宽。
• 认房认贷标准逐步放松，部分城市取消限售，改善型需求政策逐步落地。
• 首付比例下调政策在多个城市实施，尤其对二孩、三孩家庭及人才购房有明显优惠。
• 公积金政策也有所放松，支持购房需求。

图表摘要

• 图1：房地产放松政策梳理
• 图2：新增居民中长期贷款及同比增速
• 图3：首套、二套房贷利率及五年期LPR
• 图4：投向房地产业贷款余额及同比增速
• 图5：房企发债、信托、海外债发行及到期规模
• 图6：全国商品房销售面积单月/累计同比
• 图7：分区域商品房成交面积累计同比
• 图8：70大中城市新房、二手房价格单月同比
• 图9：70大中城市新房、二手房价格单月环比
• 图10-13：新房、二手房价格趋势分析
• 图14-15：土地成交面积、出让金及溢价率、流拍率
• 图16-18：施工、新开工、竣工面积及开发投资趋势

总结

房地产市场在2022年11月迎来政策转向，融资端限制全面解除，但销售端仍受疫情和市场信心不足影响，表现低迷。房价跌幅收窄，但修复仍需时间。土地市场热度不高，房企拿地意愿未明显改善。开发投资持续下滑，融资政策效果尚未显现。未来市场走势将取决于需求端政策力度及疫情后的经济恢复情况。