20220710-国金证券-房地产行业研究_宽松政策持续出台_传统淡季销售下滑_18页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概述

本报告聚焦于2022年7月房地产及物业行业的市场表现、政策动态、销售及土地市场数据、公司经营情况与估值分析，旨在评估市场趋势及投资机会。整体来看，房地产市场在宽松政策背景下呈现弱复苏态势，但销售数据仍受传统淡季影响而下滑，而物业板块则在政策利好与市场复苏中表现出一定弹性。

主要观点

1. 市场表现

• 房地产板块：本周申万A股房地产板块下跌4.4%，港股房地产板块下跌1.8%，表现较弱。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数下跌11.7%，远低于其他主要指数，表明市场情绪较为悲观。
• 个股表现：部分房企如绿城中国、远东发展等表现较好，而融信中国、旭辉控股集团等则表现较差。

2. 销售情况

• 新房销售：35城新房成交面积417万平米，周环比下降58%，周同比下降42%，市场整体处于弱复苏状态。
• 二手房销售：15城二手房成交面积159万平米，周环比下降14%，但三四线城市周环比上升28%，显示区域差异。
• 城市分化：一线城市和二线城市销售均下滑，但三四线城市部分城市表现优于预期。

3. 土地市场

• 土地成交：全国300城宅地成交建面572万平米，单周环比下降75%，同比下滑52%，整体热度偏低。
• 拿地金额：华润置地、滨江集团、中国海外发展、建发房产、绿城中国位列权益拿地金额前五。

4. 政策动态

• 政策放松：哈尔滨、唐山、深圳等地陆续出台公积金放松政策，如“一人购房全家帮”。
• 限购调整：东莞、成都等地优化限购政策，以刺激市场需求。
• 购房补贴：多地推出购房补贴政策，如衡阳、宜昌、焦作等。

5. 公司动态

• 销售业绩：部分房企如保利发展、绿城中国、滨江集团等销售有所回升，但整体仍面临压力。
• 融资活动：多家房企发布债券发行公告，如万科、招商蛇口、滨江集团等。
• 债务问题：部分房企如世茂集团、华夏幸福出现债务违约，影响市场信心。

6. 物管行业

• 政策支持：物业企业积极参与社区治理与养老服务，如青岛、西安等地。
• 企业动态：金科服务、新大正等公司发布业绩公告，显示一定增长潜力。

关键信息

行业数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：1929
• 沪深300指数：4429
• 上证指数：3356
• 深证成指：12857
• 中小板综指：12989

新房成交数据

• 全国35城：周成交417万平米，同比-42%，环比-58%。
• 一线城市：周成交14.8万平米，同比-65%，环比-57%。
• 二线城市：周成交29.2万平米，同比-5%，环比+17%。
• 三四线城市：周成交33.9万平米，同比-68%，环比-47%。

二手房成交数据

• 全国15城：周成交159万平米，同比-8%，环比-14%。
• 一线城市：周成交24.7万平米，同比-34%，环比-29%。
• 二线城市：周成交14.3万平米，同比-26%，环比-1%。
• 三四线城市：周成交43.5万平米，同比+376%，环比-3%。

土地市场数据

• 全国300城：单周成交572万平米，同比-52%，环比-75%。
• 累计拿地金额：华润置地、滨江集团、中国海外发展、建发房产、绿城中国位列前五。

重点城市库存与去化周期

• 12城库存：1.55亿平米，环比+0.9%，同比+8%。
• 去化周期：19.1月，较上周下降0.7个月，较去年同期增加7.3个月。

投资建议

房地产板块

• 推荐房企：绿城中国、建发国际、滨江集团，因其积极拿地及主打改善型产品，有望率先受益于行业复苏。
• 评级：国金证券维持“买入”评级。

物业板块

• 推荐企业：碧桂园服务、贝壳，其具备独立经营能力及市场复苏红利。
• 评级：国金证券维持“买入”评级。

风险提示

1. 政策提振不足：宽松政策可能对市场信心提振效果有限，销售持续低迷。
2. 三四线城市复苏乏力：三四线城市销售仍处于低位，缺乏有效刺激。
3. 债务违约风险：多家房企出现债务违约，可能进一步冲击市场信心。

行业估值

• A股地产PE-TTM：平均值为16.9，中位值为9.6。
• 港股地产PE-TTM：平均值为9.3，中位值为5.5。
• 港股物业股PE-TTM：平均值为27.0，中位值为10.8。

总结

整体来看，房地产市场在宽松政策下呈现弱复苏，但受传统淡季影响，销售数据仍不乐观。物业板块在政策支持与市场复苏中表现相对较好，尤其是具备独立经营能力的民营物企。建议关注改善型需求和高能级城市，同时警惕政策效果不及预期及债务违约风险。