20220417-国金证券-房地产行业研究_宽松政策加速出台_地方政府或纾困本土房企_18页_2mb

资源与环境研究中心：房地产行业研究买入（维持评级）

核心内容

本报告分析了2022年4月房地产行业的市场表现、政策动向及公司动态，并对物业板块进行了同步分析。报告指出，房地产行业在宽松政策的推动下逐步筑底，地方政府对本土优质民营房企的纾困措施或将逐步出台。同时，物业板块因关联房企流动性危机的缓解，具备估值修复弹性。

主要观点

1. 市场表现

• 房地产板块：本周申万A股房地产板块下跌2.9%，港股房地产板块下跌1%，均位列各板块第15位。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数下跌3.4%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2%和-2.4%。
• 个股表现：地产板块中，广汇物流、京能置业、中交地产等涨幅靠前；中国武夷、蓝光发展等跌幅较大。物业板块中，宋都服务、招商积余、滨江服务等表现较好，而正荣服务、融创服务等跌幅明显。

2. 土拍市场

• 全国300城宅地成交建面644万平方米，单周环比增长51%，但同比大幅下降56%。
• 平均溢价率3%，市场仍以央企、国企和平台公司为主力。
• 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面10991万平方米，同比减少53%。

3. 新房与二手房成交

• 新房成交：40个城市商品房成交354万平方米，周环比增长13%，但同比减少54%。一线城市成交面积下降，而三四线城市表现相对较好。
• 二手房成交：17个城市二手房成交142万平方米，周环比增长33%，但同比减少43%。一线城市和二线城市成交面积回升，三四线城市增长显著。

4. 地方政策与行业动向

• 多个城市出台调控宽松政策，包括放宽限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等，以支持购房需求。
• 央行宣布下调存款准备金率0.25个百分点，进一步释放流动性。
• 地方政府或对优质民营房企提供直接纾困援助，包括发放资金、放宽预售监管、协调融资等。

5. 投资建议

• 地产板块：推荐销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中国、建发国际、滨江集团。
• 物业板块：推荐金科服务、碧桂园服务，认为其在关联房企流动性危机解除后将有估值修复弹性。

关键信息

土地市场

• 累计成交面积：10991万平方米（2022年初至今），同比减少53%。
• 权益拿地金额前五：华润置地（193亿元）、建发房产（173亿元）、中海地产（164亿元）、绿城中国（136亿元）、上海地产（135亿元）。

房企动态

• 销售表现：部分房企如龙湖集团、中梁控股、远洋集团等报告销售数据，多数呈现同比下滑。
• 债务问题：阳光城、正荣地产等房企出现债务违约或票据暂停买卖情况。
• 融资动态：金地集团发行中期票据，旭辉控股发行可换股债券，保利置业发行公司债券。

物管行业

• 政策动向：甘肃、株洲等地出台物业相关政策，推动物业行业发展。
• 公司动态：招商积余成立新公司，星盛商业与济宁国企合作，彩生活与粤民投另类达成合作，新希望服务拟收购明宇环球商管。

行业估值

• A股地产PE-TTM：3月31日由于业绩下滑，部分企业PE下降。
• 港股地产PE-TTM：整体下降，但部分企业如绿城中国、建发国际、金科服务等被推荐为买入。
• 物业股PE-TTM：整体下降，但部分公司如金科服务、碧桂园服务等被推荐为买入。

风险提示

• 政策宽松不及预期：若政策未能有效落地，可能影响房地产市场恢复。
• 疫情影响：持续的疫情可能延缓政策执行，并抑制购房需求，影响市场销售恢复。

总结

当前房地产行业在宽松政策推动下逐步筑底，地方政府对优质房企的纾困措施有望缓解资金压力。新房和二手房成交虽同比下滑，但周环比有所回升，尤其三四线城市表现突出。物业板块因关联房企流动性改善，具备估值修复潜力。建议关注销售增长稳定、业绩确定性强的房企及具备估值修复弹性的物业企业。