20220208-首创证券-房地产及物业行业周报_多城政策边际宽松_房企利润大幅下滑_22页_2mb

房地产及物业行业周报总结

核心内容

本周房地产及物业行业整体表现疲软，但政策端出现边际宽松迹象，为行业复苏带来一定预期。多家房企因利润下滑及减值计提，业绩大幅下降，部分企业由盈转亏。政策放松预期推动板块反弹，但需关注政策释放力度与行业基本面改善之间的联动关系。

主要观点

• 政策边际宽松：多地政府出台政策放松措施，包括降低公积金贷款比例、预售资金监管放松、购房鼓励等，预计政策端将逐步改善。
• 房企利润下滑：2021年房企业绩普遍下滑，主要原因是资金链紧张、高价地结算导致毛利率下降以及市场需求疲软。
• 行业估值修复：当前行业估值中枢有所修复，但需关注政策释放力度与板块上行空间之间的关系。
• 政策导向：在“稳增长”背景下，政策释放力度将逐步强化，不排除非热点城市放松调控，行业基本面有望改善。
• 房企经营效率：未来房企需提升经营管理效率和信用获取能力，行业集中度提升机遇显现。
• 重点房企推荐：建议关注经营及财务相对稳健的房企，如万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

关键信息

板块行情回顾

• A股房地产指数：周度下跌4.20%，年初至今下跌1.29%。
• 上证指数：周度下跌4.57%，年初至今下跌3.21%。
• 行业相对涨跌幅：周度+0.38%，年初至今+1.93%。
• 内房股（剔除物业）：周度下跌6.43%，年初至今上涨1.77%。
• 物业板块：周度下跌5.00%，年初至今上涨0.16%。

重点城市商品房成交

• 一线城市：商品房销售面积周环比和周同比均大幅下降，其中北京、广州、深圳等城市成交表现低迷。
• 二线城市：如无锡、东莞等城市成交有所回升，但整体仍处于低位。
• 三四线城市：成交量普遍偏低，部分城市如淮南、金华等周环比下降明显。

重点城市二手房成交

• 一线城市：二手房成交大幅下滑，北京、上海、广州、深圳等城市成交量低迷。
• 二线城市：如苏州、南京、成都等城市成交量下降，但部分城市如无锡略有回升。
• 三四线城市：成交量普遍下降，部分城市如清远、南平等降幅显著。

库存及去化周期

• 全国库存面积：周度库存面积环比微升0.1%，去化周期为17.84个月。
• 重点城市库存情况：北京、上海、南京等城市库存面积较高，去化周期在15-28个月之间。

土地市场

• 住宅类用地成交：分级别城市住宅类用地成交面积累计同比有所波动，部分城市如福州、南宁等成交量下降。

市场资金环境

• LPR：5年期贷款市场报价利率保持稳定。
• 房贷利率：首套房及二套房贷利率均有所下降，但整体仍处于较高水平。

房企融资情况

• 境内信用债：建发地产、招商蛇口等房企近期发行信用债，融资金额和利率有所下降。
• 境外债：绿城中国、华发股份、碧桂园等房企发行境外债券，利率和融资金额有所波动。

重点房企动态

• 业绩预告：华侨城、阳光城、中南建设等房企净利润大幅下降，部分企业由盈转亏。
• 增减持及回购：金科股份、时代中国控股、保利发展等房企出现增减持及回购行为。
• 董监高变动：中国恒大、当代置业等房企出现董监高变动。
• 票据赎回：旭辉控股、中梁控股、中骏集团、碧桂园等房企赎回部分票据。
• 股权激励：保利物业修订股权激励计划，激励人数及股份有所减少。

重点物企动态

• 业绩预告：新大正、保利物业等物企业绩表现相对稳定。
• 股权激励：保利物业修订股权激励计划，激励人数及股份有所减少。
• 增减持及回购：雅生活服务、招商积余、碧桂园服务等物企出现增减持及回购行为。
• 董监高变动：建业新生活、绿城服务等物企出现董监高变动。
• 股权转让：招商积余将三家附属公司股权转让给招商蛇口。

风险提示

• 疫情再次升级对地产销售端造成冲击。
• 房地产税试点力度超预期。
• 房价超预期下跌。
• 调控政策持续高压。
• 融资环境改善不及预期。
• 行业流动性风险加剧。

评级说明

• 股票投资评级：分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：分为看好、中性、看淡。

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