20150812-广发证券-房地产行业_淡季短期回调_不改中期复苏趋势_28页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

7月全国商品房成交市场进入传统淡季，但整体成交仍呈现温和上涨趋势。全国44城市成交指数为335，环比下降4.73%，同比增长35%；39城市住宅成交指数为352，环比下降5.03%，同比增长39%。政策环境持续宽松，以地方政府灵活调整为主，包括公积金政策、财政购房补贴以及限购限价政策的微调。进入8月，政策环境依旧友好，货币流动性预计进一步宽松，推动成交量价齐升。

主要观点

1. 市场趋势：

   • 7月商品房市场进入淡季，环比小幅回落，但同比温和上涨。
   • 一线城市成交环比微幅增长，同比大幅领涨，增幅达74%。
   • 二、三线城市成交环比下滑，但同比仍保持增长，三线城市同比增速高于二线城市。

2. 房价与库存：

   • 各线城市房价环比分化，一线城市涨幅明显，二、三线城市则有所回落。
   • 一线城市因推盘走高，库存承压小幅上行；其他城市库存高位缓解。
   • 去化周期整体下降，但一线城市仍维持较高库存压力。

3. 区域表现：

   • 环渤海地区成交环比上升，长三角和珠三角地区环比下滑，但同比增速均高于全国平均水平。
   • 京津冀一体化及冬奥会的利好因素，预计对环渤海地区房地产市场有长期促进作用。

4. 二手房市场：

   • 7月二手房市场继续升温，成交环比和同比均上涨。
   • 一线城市中，北京二手房成交指数为720，环比上升4.15%，同比上涨121%；深圳二手房成交环比上升7.01%，同比上涨201%。

5. 投资建议：

   • 继续推荐买入主流地产股，同时关注国企改革相关个股。
   • 重点推荐：万科、宋都股份、嘉宝集团、鲁商置业、京投银泰。

关键信息

• 政策环境：持续宽松，地方灵活调整，央行强调稳健货币政策，宏观政策维持友好。
• 市场表现：7月成交市场温和上涨，8月预计继续环比回落但同比仍有望增长。
• 区域分化：环渤海地区表现较好，长三角和珠三角有所回调，但同比增速强劲。
• 库存与去化：全国库存高企，但去化周期有所下降，尤其是重点城市。
• 房价走势：一线城市房价持续上涨，二、三线城市涨幅收窄。

成交分类分析

各线城市

• 一线城市：

  • 成交环比微幅增长0.15%，同比增幅74%。
  • 价格环比增长3.55%，库存承压上行。

• 二、三线城市：

  • 成交环比分别下降5.33%和7.56%。
  • 价格环比分别下降0.07%和0.06%。
  • 库存高位缓解，去化周期下降。

区域成交情况

• 环渤海地区：

  • 成交环比增长4.36%，同比上涨42%。
  • 天津、青岛同比分别增长113%和81%，济南同比小幅下降12%。

• 长三角地区：

  • 成交环比下降7.82%，同比上涨58%。
  • 苏州、宁波和杭州价格环比上涨，南京环比上涨13.65%。

• 珠三角地区：

  • 成交环比下降17.08%，同比上涨70%。
  • 东莞和佛山成交同比上涨，但价格分化。

• 中西部及其他重点城市：

  • 成交环比均下降，重庆降幅最大，达18%。
  • 武汉、长沙、成都价格环比小幅下降。

风险提示

• 基本面恢复速度低于预期。
• 受房价影响，政策面预期可能发生转变。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2015-08-12

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

联系方式

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