20230101-国金证券-房地产行业研究_多城放开限购_大力度宽松可期_17页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概览

本报告分析了2022年底至2023年初房地产市场走势、政策变化及公司动态，认为房地产行业在政策宽松背景下仍有复苏潜力，建议关注稳健经营的头部央国企和改善型房企，以及强房产交易平台贝壳。

主要观点

• 政策宽松持续：多个二线城市放开限购，房贷利率有望继续下调，购房补贴、契税减免等政策可期，有助于销售复苏。
• 市场表现偏弱：本周A股房地产板块下跌2.8%，港股房地产板块微涨0.2%，物业板块整体表现不佳。
• 土拍市场低迷：2022年TOP100企业拿地总额同比下降48.9%，地方国资和央国企成为拿地主力，民企占比较低。
• 新房成交回暖：年底业绩冲刺背景下，35城新房成交面积周环比增长65%，但同比仍呈下降趋势，一线城市表现较强。
• 二手房市场分化：一线城市二手房成交周环比增长48%，但同比仍下降；三四线城市表现相对较好，周同比上升35%。
• 行业估值低位：A股和港股房地产及物业股PE-TTM处于历史低位，部分公司估值具备吸引力。
• 风险提示：宽松政策效果可能不达预期，三四线城市恢复较弱，多家房企出现债务违约风险。

关键信息汇总

市场数据

土拍市场表现

• 2022年12月：全国300城宅地成交建面3653万m²，环比-7%，同比+29%，平均溢价率3%。
• 全年累计：全国300城累计宅地成交建面61748万m²，累计同比-31%。
• 权益拿地前五：华润置地（873亿元）、中海地产（751亿元）、保利发展（734亿元）、建发房产（544亿元）、招商蛇口（525亿元）。

新房成交表现

• 2022年12月24日-30日：35城商品房成交合计579万m²，周环比+65%，周同比-24%。
• 一线城市：周环比+75%，周同比-28%。
• 二线城市：周环比+72%，周同比-14%。
• 三四线城市：周环比-5%，周同比-68%。

二手房成交表现

• 2022年12月24日-30日：15城二手房成交合计117万m²，周环比+16%，周同比-27%。
• 一线城市：周环比+48%，周同比-19%。
• 二线城市：周环比+6%，周同比-31%。
• 三四线城市：周环比+3%，周同比+35%。

库存与去化周期

• 12城商品房库存：1.64亿平米，环比+0.1%，同比+4.1%。
• 去化周期：22.4个月，较上周+1.6个月，较去年同比+6.8个月。

行业政策动态

• 二线城市：佛山、东莞全面放开限购，郑州出台12条政策调整限购区域。
• 购房支持：广州、重庆等地推出购房补贴、降低首付比例、简化公积金贷款流程等措施。
• 契税调整：大连市将第三套及以上非普通住房契税税率由4%降至3%。

公司动态

• 地产公司：华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口、滨江集团等头部企业表现较好；部分房企如金科股份、时代中国控股出现债务违约或展期。
• 物管公司：贝壳、招商积余、碧桂园服务等公司积极拓展业务，部分公司终止出售或签署新协议。

投资建议

• 首推：稳健经营、具备一定拿地能力的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 关注：强房产交易平台贝壳，其估值较低，具备增长潜力。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：若政策对市场信心提振不足，销售复苏将受阻。
• 三四线城市恢复弱：缺乏刺激政策，市场恢复较慢。
• 房企债务违约：多家房企出现债务违约，流动性风险增加。

图表目录

• 图表1：近期多个二线城市放开限购
• 图表2：2022年22城集中供地不同性质企业拿地占比
• 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名
• 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名
• 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率
• 图表11：全国300城累计宅地成交建面及同比
• 图表12：2022年权益拿地金额前20房企
• 图表13：40城新房成交面积及同比增速
• 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表16：35城新房成交明细
• 图表17：15城二手房成交面积及同比增速
• 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表20：15城二手房成交明细
• 图表21：12城商品房的库存和去化周期
• 图表22：12城各城市能级的库存去化周期
• 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表24：地产行业政策新闻汇总
• 图表25：上市公司动态
• 图表26：物管行业资讯
• 图表27：物管公司动态
• 图表28：A股地产PE-TTM
• 图表29：港股地产PE-TTM
• 图表30：港股物业股PE-TTM
• 图表31：覆盖公司估值情况