同策房产咨询-20171113上海市场周报_15页_2mb

同策市场每周观察总结（2017年11月07日——2017年11月12日）

核心内容概览

本周上海房地产市场整体呈现成交量下滑、价格波动的态势，其中商品住宅、公寓、商业市场表现较为活跃，而写字楼和别墅市场则相对低迷。整体来看，市场在“房住不炒”政策导向下趋于理性，部分开发商主动调整策略以适应调控环境。

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各类物业市场分析

商品住宅市场

• 供应量：0.05万平米，环比无数据
• 成交量：7.22万平米，环比下降23%
• 成交均价：51114元/平米，环比上升4%

主要观点：

• 本周商品住宅成交量下滑，但成交均价突破5万元。
• 市场预期受政策影响明显，开发商开始主动适应政府指导价格，以跑量为主。
• 未来四季度商品房销售数据增速可能继续收窄，市场整体仍处降温阶段。

成交结构：

• 90平米以下及90-120平米的刚需房源占据成交6成。
• 300-500万元总价段房源占比扩大至41.25%，成为主力成交区间。

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公寓市场

• 供应量：0.05万平米，环比无数据
• 成交量：6.07万平米，环比下降20%
• 成交均价：52451元/平米，环比上升6%

主要观点：

• 公寓市场呈现量跌价升态势，部分项目因地段优势和产品力表现良好，去化迅速。
• 11月下旬预计供应将出现小高峰，开发商年末冲刺业绩，市场或将迎来活跃期。

楼盘排名：

• 远洋万和四季：以71套成交量荣登本周公寓成交榜首，均价33658元/平米，位于浦东惠南，周边有迪士尼、临港新城等利好。
• 项目主力户型为80-120平米，得房率高，产品力优势明显。

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别墅市场

• 供应量：0.00万平米，环比下降100%
• 成交量：1.14万平米，环比下降38%
• 成交均价：43995元/平米，环比下降7%

主要观点：

• 别墅市场量价齐跌，市场整体表现疲软。
• 青浦朱家角板块因轨交17号线和虹桥商务区发展，成为别墅销售热点。

楼盘排名：

• 独栋别墅：长泰西郊别墅以2套成交荣登榜首。
• 联排别墅：中信泰富朱家角新城以8套成交成为联排销冠。

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商业市场

• 供应量：0.00万平米，环比下降100%
• 成交量：1.62万平米，环比上升74%
• 成交均价：52603元/平米，环比上升66%

主要观点：

• 商业市场量价齐升，创历史新高。
• 嘉定南翔板块的绿茵商业广场成为本周商业成交冠军，项目位于南翔景区附近，交通便利，由专业运营商管理。

市场展望：

• 当前商业存销比仍高达103个月，开发商需通过优化业态、提升租户档次等方式应对市场低迷。

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办公市场

• 供应量：0.00万平米，环比无数据
• 成交量：0.27万平米，环比下降71%
• 成交均价：30777元/平米，环比下降6%

主要观点：

• 办公市场成交量大幅下滑，市场整体冷清。
• 闵行浦江板块的复地·申公馆项目以3套成交位居榜首，受前滩发展带动，区域吸引力提升。

土拍动态：

• 浦东御桥地块溢价率高达61.8%，楼板价21079元/平米，成为近期土拍热点。

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关键信息总结

• 政策影响：在“房住不炒”政策背景下，楼市调控趋严，市场预期转冷，成交量和价格均出现波动。
• 市场趋势：商品住宅、公寓、商业市场表现活跃，但成交量下滑；别墅和办公市场相对低迷。
• 开发商策略：部分开发商主动调整策略，以适应调控环境，积极跑量。
• 区域动态：青浦、浦东、嘉定等区域因交通、配套、政策等利好，成为市场关注焦点。
• 未来展望：11月下旬预计商品房供应将出现小高峰，商业市场需优化运营模式，办公市场仍面临挑战。

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同策研究院动态

• 微信公众号：同策研究院、同策资管、老张宏论定期发布市场分析和专题报告。
• 研究总监：宋红卫指出，市场整体趋于理性，政策持续高压，四季度成交可能不会回暖。

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数据来源

• 数据来源：DataIn，同策研究院