同策房产咨询-20170925上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2017年09月18日——2017年09月24日）
核心内容概述
本周同策市场观察报告涵盖商品住宅、公寓、别墅、商业、办公五大房地产细分市场，分析了各板块的供应、成交、均价及市场动态，并对远洋万和四季项目进行了重点案例分析。整体市场呈现量价齐升趋势，但部分细分市场如商业成交量显著下滑，显示出市场调整周期的持续影响。
商品住宅市场
主要观点
- 本周商品住宅成交量环比上升5个百分点至10.10万平米，成交均价上涨10个百分点至48490元/平米。
- 90平米以下和90-120平米的刚需房源去化量占全市成交的6成以上，成为市场主力。
- 300-500万元总价段房源去化占比最高，达39.04%。
项目动态
- 天健萃园：位于临港新城，推出75-116平米户型，共311套，报价2.8万元/平米，去化6成。
- 金地世家：位于嘉定主城区，加推90-139平米户型，共289套，报价4.3万元/平米，去化7成。
- 桐南美麓：位于南桥新城，推出79-89平米户型，共340套，报价3.3万元/平米，去化7成。
- 远洋万和四季：位于惠南，加推80-120平米户型，共476套，报价3.3万元/平米，去化5成。
公寓市场
主要观点
- 本周公寓市场呈现量价齐升态势，成交量环比上升6%至8.77万平米，成交均价上涨10%至48147元/平米。
- 供应量为14.99万平米，共6个公寓项目入市，合计入市房源1468套。
项目动态
- 中环国际公寓：位于宝山张庙，本周成交50套，均价54252元/平米，荣登销冠。
- 天健萃园：在临港新城推出，成交55套，均价24396元/平米。
- 金地世家：嘉定主城区，成交26套，均价46733元/平米。
- 正荣御首府：金山新城，成交23套，均价22764元/平米。
- 禹洲雍贤府：奉贤金汇，成交23套，均价35079元/平米。
别墅市场
主要观点
- 本周别墅市场呈现量跌价涨态势，成交量环比下降6%至1.33万平米，成交均价上涨9%至50757元/平米。
- 联排别墅市场表现优于独栋别墅。
项目动态
- 臻水岸苑：青浦赵巷板块，本周去化3套，成交面积925平米，均价41054元/平米，荣登联排销冠。
- 东海御庭：浦东川沙板块，去化2套，成交面积792平米，均价36758元/平米，夺得独栋销冠。
- 和记黄埔地产：在青浦奥特莱斯附近打造高端别墅社区，现房在售，总价958万/套起。
商业市场
主要观点
- 本周商业市场成交量环比下降31%至1.83万平米，成交均价上涨50%至29301元/平米。
- 商业供应量为0.18万平米，仅黄浦老西门板块有1套商铺供应。
项目动态
- 上海国际品牌珠宝中心：位于闵行浦江镇，本周成交12套，面积4036平米，均价34944元/平米，荣登销冠。
- 绿都绣云里：南汇祝桥，成交12套，面积551平米，均价47338元/平米。
- 龙湖北城天街：宝山顾村，成交5套，面积653平米，均价35072元/平米。
办公市场
主要观点
- 本周办公市场成交量环比持平，为1.70万平米，成交均价上涨10%至40616元/平米。
- 政策导向明确，商办房屋可按规定改建为租赁用房，以增加租赁住房供应。
项目动态
- 市北新中新：位于闸北彭浦，本周成交9套，面积12156平米，均价48183元/平米，荣登办公销冠。
- 新江湾Office Plus：位于杨浦新江湾城，成交1套，面积166平米，均价34686元/平米。
- 同一逸仙大厦：宝山淞南高境，成交2套，面积375平米，均价23868元/平米。
本周案例分享：远洋万和四季
项目亮点
- 物业地址：浦东观海路1588弄
- 开盘时间：9月24日加推476套
- 占地面积：123063平米
- 建筑面积：308808平米
- 容积率：2.00
- 绿化率：35%
- 物业费：2.90元/平米·月
- 户型设计：80-120平方米，2房至3房，得房率高达81%，配备飘窗和南向阳台。
- 主要客群：区域客户为主，首改刚需各占一半。
- 项目卖点：
- 社区绿化：绿化率40%，社区内部设有紫藤花架和大型景观绿化。
- 区位优势：靠近浦东机场、迪士尼、惠南东火车站，教育资源丰富。
- 开发商实力：远洋集团，物业由远洋自主管理，提供便捷服务。
市场趋势与政策解读
主要观点
- 全国已有至少44个城市加入“限售”政策行列，调控周期预计持续1.5-2年。
- 上海进入住宅用地集中供应期，住宅用地供应量显著增加，有助于稳定房价。
- 商业市场成交量下滑，但均价上涨，反映出市场供需结构的变化。
同策咨询研究部动态
- 微信公众号：关注“同策咨询研究部”及“老张宏论”，获取周月报告和专题分析。
- 研究总监：张宏伟指出，楼市“限售”政策是新一轮调控的重要手段。
- 研究总监宋红卫：分析指出，上海住宅用地供应增加有助于抑制房价上涨，同时政策鼓励商办物业改造为租赁用房，以缓解租赁住房短缺问题。
总结
本周房地产市场整体呈现量价齐升态势，但部分细分市场如商业成交量显著下滑。随着“限售”政策的实施，市场进入新一轮调控周期，预计将持续至2018年三季度。同时，上海加大住宅用地供应，促进市场稳定，推动“住有所居”目标的实现。开发商在项目设计、区位优势和产品力方面持续发力，以满足不同客群的购房需求。
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