同策房产咨询-上海市场周报20190225_15页_1mb

同策市场每周观察总结（2018年12月31日—2019年01月06日）

核心内容概述

2019年元旦假期期间，上海楼市整体呈现出供应收缩、成交量上升、价格走高的趋势。商品住宅、公寓、别墅、商业及办公市场均受到不同程度的影响，其中商业和办公市场表现尤为突出，价格涨幅显著。同时，上海楼市已进入存量房时代，未来将更多关注旧楼改造和存量楼宇经济的发展。

主要观点

• 商品房整体情况：本周商品房供应大幅缩水，但成交量小幅上升，成交均价上涨，主要受结构性因素影响。
• 公寓市场：供应量锐减，成交量基本持平，成交均价小幅上涨，高端改善型需求释放明显。
• 别墅市场：受前两周供应放量影响，本周成交量环比上涨27%，均价上涨15%，远郊别墅仍是成交主力。
• 商业市场：供应量下降，成交量腰斩，但均价大涨63%，创2018年下半年历史新高，部分项目销售均价接近8万元/平米。
• 办公市场：供应量小幅上升，成交量创2018年新高，以内环内项目为主，均价处于历史高位。
• 存量房趋势：上海楼市进入存量房时代，未来将更多关注存量房的盘活与楼宇经济的发展。

关键信息

商品住宅市场

• 供应面积：6.10万平米，环比下降90%
• 成交面积：14.03万平米，环比上升4%
• 成交均价：63315元/平米，环比上升5%
• 成交户型：以90平米以下、性价比高的改善型小户型为主

公寓市场

• 供应面积：6.10万平米，环比下降89%
• 成交面积：11.98万平米，环比基本持平
• 成交均价：64363元/平米，环比上升5%
• 成交TOP1项目：龙湖天璞雅筑，成交116套，面积超过1.2万平米
• 成交均价超10万元/平米项目：有3个，体现高端改善型需求释放

别墅市场

• 供应面积：0.00万平米，环比下降100%
• 成交面积：2.05万平米，环比上升27%
• 成交均价：57181元/平米，环比上升15%
• 成交主力区域：远郊别墅为主

商业市场

• 供应面积：4.05万平米，环比下降10%
• 成交面积：1.78万平米，环比下降58%
• 成交均价：45116元/平米，环比上升63%
• 成交TOP1项目：融创香溢天地，销售均价近8万元/平米
• 成交均价超4万元/平米项目：5个

办公市场

• 供应面积：2.13万平米，环比上升3133%
• 成交面积：9.81万平米，环比下降22%
• 成交均价：46404元/平米，环比上升0%
• 成交主力区域：内环内项目为主
• 元旦当天去化：成交70套办公产品，占整周成交套数的近40%

存量房市场情况

• 商品住宅存量：约778万平米，三个月移动平均去化周期为12.7个月，浦东新区、嘉定区及闵行区压力较大
• 办公市场存量：约854万平米，去化周期由11月底的69.5个月上升至83.6个月
• 商铺市场存量：约965万平米，去化周期由11月底的98.2个月下降至90.3个月

数据总结

市场展望

随着存量房时代的到来，上海楼市将更加注重存量房的盘活与楼宇经济模式的探索。元旦假期期间，市场表现出较强的韧性，尤其是高端改善型需求的释放，对价格形成推动力。未来，市场将更关注结构性调整和存量资源的优化配置。