同策房产咨询-上海市场周报20190107_15页_1mb

同策市场每周观察总结（2018年12月31日—2019年01月06日）

核心内容概述

2019年元旦假期期间，上海房地产市场呈现结构性变化，商品房整体供应大幅缩水，但部分类型如公寓和别墅成交量显著上升，成交均价上涨。商铺和办公市场则表现出不同的趋势，商铺成交量下降但均价上涨，办公成交量创历史新高，主要集中在内环内区域。

主要观点

• 商品房市场：整体供应大幅减少，但成交量小幅上涨，成交均价上扬5%。市场以性价比高的改善型小户型为主。
• 公寓市场：供应量锐减，成交量与上周持平，成交均价小幅上涨。高端改善型需求释放明显，成交TOP1项目为龙湖天璞雅筑。
• 别墅市场：前两周供应放量刺激本周成交量上涨27%，成交均价上涨15%。远郊别墅仍是主要成交区域。
• 商铺市场：供应量略有下降，成交量腰斩，成交均价上涨63%，创2018年下半年历史新高。部分项目如融创香溢天地销售均价接近8万元/平米。
• 办公市场：供应集中于张江板块，近两周成交量创2018年新高，内环内项目主导成交，均价拉高至历史高位。

关键信息

商品房整体情况

• 供应面积：6.10万平米，环比下降90%
• 成交面积：14.03万平米，环比上升4%
• 成交均价：63315元/平米，环比上升5%
• 成交户型：以90平米以下为主，性价比高

公寓市场情况

• 供应面积：6.10万平米，环比下降89%
• 成交面积：11.98万平米，环比上升1%
• 成交均价：64363元/平米，环比上升5%
• 成交TOP1项目：龙湖天璞雅筑，成交116套，面积1.2万平米
• 高端项目：3个项目成交均价在10万元/平米以上

别墅市场情况

• 成交面积：2.05万平米，环比上升27%
• 成交均价：57181元/平米，环比上升15%
• 成交区域：以远郊别墅为主

商铺市场情况

• 供应面积：4.05万平米，环比下降10%
• 成交面积：1.78万平米，环比下降58%
• 成交均价：45116元/平米，环比上升63%
• 成交TOP1项目：融创香溢天地，销售均价近8万元/平米

办公市场情况

• 供应面积：2.13万平米，仅张江板块项目入市
• 成交面积：9.81万平米，环比下降22%
• 成交均价：46404元/平米，环比上升0%
• 成交热点：内环内项目为主，元旦当天去化率达近40%

存量情况

• 商品住宅存量：约778万平米，去化周期12.7个月，浦东新区、嘉定区及闵行区压力较大
• 办公存量：约854万平米，去化周期上升至83.6个月
• 商铺存量：约965万平米，去化周期下降至90.3个月

数据图表说明

• 历年元旦假期商品住宅供求量价走势：自2014年起供应面积逐年递减，2016年新政后成交量持续收紧，但2019年元旦假期成交量是去年同期的近3倍
• 2017年-2018年商品住宅月度供求价走势：成交量跌宕起伏，但成交价呈波浪式冲高，再创新高

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总结

2019年元旦假期，上海房地产市场整体呈现供应减少、成交量上升、均价上涨的趋势。公寓和别墅市场因改善型需求释放，表现较为活跃，而商铺市场则因结构性因素，均价大幅上涨。办公市场在近两周表现出强劲的成交势头，主要集中在内环内区域。随着存量房时代的到来，旧楼改造和楼宇经济模式将逐步成为市场发展的重点方向。