同策房产咨询-20161128上海市场周报_16页_2mb

报告摘要

同策市场每周观察总结（2016年11月21日——2016年11月27日）

核心内容概述

本周同策咨询研究部对上海市商品住宅、公寓、别墅、商业及办公市场进行了分析，整体市场呈现成交量上升、均价回落的态势。政策调控、市场供需及区域发展是影响市场变化的主要因素。

商品住宅市场

主要观点

成交量：本周商品住宅成交13.82万平米，环比上涨6%。
均价：成交均价为41485元/平米，环比下降23%。
市场结构：90平米以下及90-120平米的刚需房源为主流，去化占比达60%；300-500万元总价房源仍占成交首位，占比26.08%；3-5万元/平米均价段房源去化360套，占比30%。
供应情况：本周供应量为13.52万平米，环比无变化，入市房源1274套，其中3个项目开盘，900余套房源。

关键信息

新城盛世：位于青浦新城，首开95-112平米三房、134平米四房，推出234套，均价4.1万元/平米，优惠2万抵2万，总价1%；去化近6成。
中粮天悦壹号：位于不夜城板块，加推多栋高层，均价13万元/平米，优惠10万抵20万，精装修；188、225、272、285平米已售罄，339、360平米分别剩6套、10套。
绿地香溢：位于海湾板块，推出54-70平米公寓、99-102平米联排别墅，共604套，均价1.6-2.0万元/平米，优惠分别为2万抵2万和5万抵8万；据售楼处人员称推盘均已售罄。

公寓市场

主要观点

成交量：本周公寓成交11.31万平米，环比上涨13%。
均价：成交均价为42652元/平米，环比下降25%。
市场结构：市中心项目表现突出，成交均价普遍高于7.5万元/平米；郊环外项目去化量较大，但均价较低。

关键信息

宜浩绿园：位于临港新城，以22656平米、224套成交，成为本周公寓销冠，属限价商品房，拉低均价。
中粮天悦壹号：位于不夜城，成交均价超7.5万元/平米，成为市中心高端公寓代表。
其他表现：徐汇南站、闸北彭浦、陆家嘴滨江等板块的项目表现突出，如臻庭、静安福邸、富源滨江名邸等。

别墅市场

主要观点

成交量：本周别墅成交2.51万平米，环比下降17%。
均价：成交均价为36230元/平米，环比下降16%。
市场结构：青浦区作为传统别墅聚集区，表现相对活跃，独栋和联排别墅均有成交。

关键信息

联排别墅：青浦赵巷板块的臻水岸苑以6套成交，荣登销冠。
独栋别墅：松江新桥板块的绿洲比华利花园以1套成交，夺得独栋销冠。
青浦区优势：轨交17号线辐射多个板块，虹桥商务区建设提升徐泾板块价值。

商业市场

主要观点

成交量：本周商业成交5.78万平米，环比上涨46%。
均价：成交均价为18167元/平米，环比下降40%。
市场结构：社区商铺占成交前十的一半，成为市场主力。

关键信息

恒达家园：位于宝山张庙，去化38套，成交面积20318平米，成为销冠。
金辉南桥馨苑：位于奉贤南桥新城，供应1219平米，13套商业房源，总建筑面积约14万平米，临近百联商圈。
商业趋势：社区商铺因周边住宅热销而受到投资客青睐。

办公市场

主要观点

成交量：本周办公成交9.40万平米，环比上涨53%。
均价：成交均价为27649元/平米，环比下降10%。
市场结构：酒店式公寓项目占据成交TOP10中的6席，浦东外高桥板块表现突出。

关键信息

森兰美伦大厦：位于浦东外高桥，成交101套，去化17484平米，均价24848元/平米。
崧泽华城宝龙商业广场：位于青浦新城，供应4.21万平米，258套房源，紧邻17号线汇金路站。
办公趋势：办公市场受政策影响，成交量上升但价格有所回落。

总结

本周上海房地产市场整体呈现“量升价跌”的趋势，政策调控和市场供需是主要影响因素。刚需和改善型需求继续主导市场，而高端项目因稀缺性和政策支持表现稳定。青浦区作为传统别墅聚集区，依然保持较高的市场活跃度。商业市场中社区商铺成为成交主力，办公市场则因酒店式公寓的热销而成交量显著上升。整体市场在政策影响下趋于理性，预计未来市场去化周期将回升，部分高价项目可能在2017年年中出现价格调整。

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