同策房产咨询-20160731-上海市场周报_15页_2mb

同策市场每周观察总结（2016年07月25日——2016年07月31日）

核心内容概述

本周上海房地产市场整体呈现供求价齐升态势，但不同物业类型表现各异。商品住宅、公寓、别墅市场成交量和均价均有所上涨，而商业和办公市场则出现量升价跌的情况。市场整体进入调整期，部分热点城市房价上涨过快，政府开始出台调控措施，如“控地王”和信贷政策收紧，预计未来市场走势存在不确定性。

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主要观点

• 市场分化明显：住建部约谈房企，显示中央层面关注楼市分化，尤其是房价上涨过快的城市。
• 商品住宅市场：成交量与均价均上涨，90-120平米户型成为市场主流，总价300-500万元房源占比高。
• 公寓市场：内环项目表现突出，整体均价上涨，但供应量环比下降，无新开盘项目。
• 别墅市场：赵巷经济型联排别墅连续两周蝉联销冠，项目均价较低但发展潜力大。
• 商业市场：临港新城大体量商业广场入市，带动成交量上升，但均价有所下降。
• 办公市场：外郊环酒店式公寓占据TOP榜单多数席位，成交量与均价均下降。

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商品住宅市场分析

本周数据

• 供应面积：24.02万平米，环比上涨6%
• 成交面积：35.98万平米，环比上涨13%
• 成交均价：40342元/平米，环比上涨9%

成交结构

• 户型：90-120平米户型去化895套，占全市32.33%，较上周上升1.33个百分点。
• 总价：300-500万元房源去化600套，占比21.68%。
• 均价段：2-3万元/平米房源占比30.56%，仍为市场主流。

项目表现

• 本周共有6个公寓项目、2个别墅项目入市，合计入市房源1735套。
• 无最新开盘，受高温天气影响，开发商开盘热情下降。

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公寓市场分析

本周数据

• 供应面积：20.42万平米，环比下降10%
• 成交面积：29.96万平米，环比上涨12%
• 成交均价：41770元/平米，环比上涨10%

项目表现

• 内环项目占据TOP10榜单3席，其中招商中环华府（文景华庭）以178套、19092平米成交荣登销冠。
• 长风名苑、臻庭、尚海郦景名苑等项目成交均价超过7.5万元/平米，整体拉高公寓均价。

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别墅市场分析

本周数据

• 供应面积：3.60万平米，环比无变化
• 成交面积：6.02万平米，环比上涨18%
• 成交均价：33229元/平米，环比上涨4%

项目表现

• 联排别墅：赵巷板块的泷湾苑连续两周蝉联销冠，均价2.5万元/平米。
• 独栋别墅：朱家角板块的海上湾闻涧以885平米成交，夺得本周独栋销冠。
• 赵巷板块去年出让的三幅纯宅地楼面价均超2万元/平米，价格上扬潜力大。

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商业市场分析

本周数据

• 供应面积：3.41万平米，环比上涨488%
• 成交面积：3.94万平米，环比上涨38%
• 成交均价：23378元/平米，环比下降8%

项目表现

• 销冠项目为宝山张庙板块的凯旋丽都（丽都雅苑），成交面积达4751平米。
• 临港新城华亮商业广场入市，为板块带来大体量商业配套，改善商业生活条件。

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办公市场分析

本周数据

• 供应面积：4.39万平米，环比下降38%
• 成交面积：8.20万平米，环比下降18%
• 成交均价：23806元/平米，环比下降9%

项目表现

• 办公成交TOP10中8席为酒店式公寓，主要集中在外郊环。
• 嘉定主城区红土天阶项目以147套成交位列第一，顾村板块宝山龙湖天街商业中心和松江新城东区龙湖商务中心紧随其后。

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本周案例分享：地产尚海丽景

项目信息

• 物业地址：浦东商城路与桃林路路口
• 开盘时间：2016年7月2日推出486套房源，当天去化率达80%
• 面积：占地115786平米，建筑面积286000平米
• 户型：105、122平米2房；132、163平米3房；194平米4房
• 价格：8万元/平米
• 容积率：2.50
• 绿化率：35%
• 物业费：6.50元/平米·月
• 物业类别：住宅、商业

项目卖点

• 社区：以改善大户型产品为主，社区景观设计融入历史与文脉。
• 商业配套：陆家嘴3公里圈内70万平米综合大盘，配套商业、办公楼。
• 区域价值：享有江景资源，项目所在源深洋泾板块稀缺，仅有一盘滨江住宅供应。
• 交通：轨道交通四通八达，14、18号线在建，6号线贯穿，公交站点密集。

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重要提示

• 市场趋势：上海楼市进入调整期，部分城市可能出现房价下跌。
• 窗口期：预计10月份将成为上海楼市降价的“窗口期”，建议房企提前准备。
• 关注渠道：同策咨询研究部定期发布周月报告及专题分析，可通过微信公众号“同策咨询研究部 & 老张宏论”获取更多市场动态。