同策房产咨询-20171120上海市场周报_15页_2mb

同策市场每周观察总结（2017年11月13日——2017年11月19日）

核心内容概述

本周同策研究院发布的市场观察报告涵盖了上海房地产市场的多个细分领域，包括商品住宅、公寓、别墅、商业和办公市场。整体市场呈现分化趋势，商品住宅和公寓成交量小幅上升，但价格有所下滑；别墅市场量价齐升；商业市场成交量大幅下降，但均价显著上涨；办公市场则在年底出现大宗交易，成交量和均价均大幅增长。

主要观点与关键信息

商品住宅市场

• 本周数据：成交量7.70万平米，环比上升3%；成交均价48526元/平米，环比下降3%；供应量为0，环比下降100%。
• 成交结构：
  • 90平米以下和90-120平米的刚需房源占成交的近60%。
  • 300-500万元总价段房源占比扩大至44.75%。
  • 3-5万元/平米均价段房源占成交超过50%。
• 市场趋势：商品住宅市场遇冷，政策调控效果明显，房企拿地和融资困难，市场预期尚未逆转，政策松动可能性低。但随着年底业绩冲刺，预计11月底供应将有所回升。

公寓市场

• 本周数据：成交量6.18万平米，环比下降1%；成交均价48047元/平米，环比下降7%；供应量为0，环比下降100%。
• 市场趋势：
  • 楼市调控持续，租赁市场逐渐升温，未来租赁和存量经营将成为房企转型重点。
  • 上海住宅土地成交溢价率低，有利于控制房价上涨。
  • 本周成交量主要由南汇惠南板块的浦东颐景园带动。

别墅市场

• 本周数据：成交量1.52万平米，环比上升24%；成交均价50484元/平米，环比上升18%；供应量为0，环比下降100%。
• 市场趋势：
  • 联排别墅市场表现较好，余山一品成为销冠。
  • 独栋别墅市场相对冷清，浦江华侨城以1套成交登顶。
  • 高端别墅项目仍具吸引力，但整体成交量有限。

商业市场

• 本周数据：成交量0.79万平米，环比下降52%；成交均价48119元/平米，环比上升71%；供应量0.18万平米，环比无变化。
• 市场趋势：
  • 市中心商业项目拉动均价上扬，内环项目成交均价超过5.5万元/平米。
  • 供应紧张，新增项目极少，开发商更倾向于存量市场。
  • 未来商业地产开发商或将探索全产业链整合，以实现转型与升级。

办公市场

• 本周数据：成交量6.31万平米，环比上升2219%；成交均价65441元/平米，环比上升124%；供应量为0，环比无变化。
• 市场趋势：
  • 临近年底，办公大宗交易频现，成交量和均价均大幅增长。
  • 内环项目占据成交TOP10的6席，显示出核心商务区的吸引力。
  • 办公需求外扩趋势明显，企业更倾向于在非核心商务区设立办公地点。

本周案例分享：远洋万和四季

• 项目基本信息：
  • 物业地址：浦东观海路1588弄
  • 开盘时间：9月24日加推476套
  • 占地面积：123063平米
  • 建筑面积：308808平米
  • 容积率：2.00
  • 绿化率：35%
  • 物业费：2.90元/平米·月
  • 户型：80-120平米的二房到三房，得房率高达81%
• 项目卖点：
  • 社区绿化：绿化率40%，拥有紫藤花架和大型景观绿化。
  • 区位优势：位于惠南镇，临近浦东机场、迪士尼等区域，教育资源丰富。
  • 户型设计：户型尺度感强，配有南向阳台和飘窗。
  • 开发商背景：远洋集团，拥有成熟的物业团队，提供智能化管理服务。

房企转型方向

• 金融领域：房企尤其是大房企正积极进入金融行业，以获取利润反哺。
• 消费升级：探索医疗、养老、教育、文旅等多元化领域，以实现业务转型。
• 租赁市场：政策支持下，租赁市场逐渐成为房企关注重点，未来将承担更多住房供应责任。

数据来源与联系方式

• 数据来源：DataIn，同策研究院
• 研究总监：张宏伟、宋红卫
• 公司信息：同策房产咨询股份有限公司
  • 网址：www.tospur.com
  • 联系电话：51560606-8139 / 13816098769
  • 微信公众号：同策研究院、同策资管、老张宏论

总结

本周上海房地产市场呈现分化态势，商品住宅和公寓市场受调控影响持续低迷，但部分项目仍保持活跃；别墅市场表现较好，商业和办公市场则因政策与市场变化出现波动。整体来看，市场仍处于调整期，房企正积极寻求转型路径，租赁市场和消费升级领域成为关注重点。