同策房产咨询-20170410上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2017年04月03日——2017年04月09日）
核心内容概述
本周上海房地产市场在多项调控政策影响下整体呈现“量价齐跌”趋势，尤其商品住宅成交量大幅下滑，公寓市场供应量增加但成交低迷，别墅市场成交量小幅上升，商业和办公市场均出现量价双降。
商品住宅市场
本周数据
- 供应面积：8.89万平米，环比上升5%
- 成交量：16.58万平米，环比下降49%
- 成交均价：46050元/平米，环比下降9%
市场表现
- 本周商品住宅市场整体降温，成交量遭遇“速冻”。
- 去化结构：
- 90平米以下及90-120平米的刚需房源去化占全市近6成。
- 300-500万元总价段房源成交占比最高，达31.72%。
- 3-5万元/平米均价段房源去化量占全市超过三分之一。
新开盘项目
- 凯德新视界二期：位于临港新城，推出200余套房源，主力户型为76、88、92、117平米，均价2万元/平米，无优惠，毛坯。其中76平米已售罄，88平米去化6成，92和117平米去化4成。
- 中鹰黑森林：位于万里板块，推出100余套大平层，均价12万元/平米，无优惠，装修，装修成本6000元/平米，去化3成。
公寓市场
本周数据
- 供应面积：8.89万平米，环比上升60%
- 成交量：12.09万平米，环比下降58%
- 成交均价：48323元/平米，环比下降7%
市场表现
- 公寓市场供应量回升，但成交依然低迷。
- 销冠项目：新虹桥首府（西郊百丽苑），成交143套，面积17080平米，均价50413元/平米。
- 主要区域：普陀光新、奉贤海湾、南汇临港新城等板块均有项目入市。
别墅市场
本周数据
- 供应面积：0万平米，环比下降100%
- 成交量：4.50万平米，环比上升11%
- 成交均价：39941元/平米，环比下降4%
市场表现
- 别墅市场呈现“量涨价跌”态势，成交量小幅回升。
- 独栋销冠：新虹桥首府（西郊百丽苑），成交22套，面积9357平米，均价50414元/平米。
- 联排销冠：安亭瑞仕华庭，成交62套，面积16207平米，均价29173元/平米。
- 项目多位于城市周边，具备良好的生活配套和交通条件，吸引改善型客户。
商业市场
本周数据
- 供应面积：0.79万平米，环比无变化
- 成交量：2.39万平米，环比下降60%
- 成交均价：28485元/平米，环比下降11%
市场表现
- 商业市场量价齐跌，成交主要集中在住宅配套商铺。
- 销冠项目：新虹桥雅苑社区商铺，成交18套，面积4657平米，均价21593元/平米。
- 区域热度：青浦徐泾板块因住宅和商业氛围浓厚，成为商业产品热销区域。
办公市场
本周数据
- 供应面积：0万平米，环比无变化
- 成交量：0.42万平米，环比下降86%
- 成交均价：28401元/平米，环比下降20%
市场表现
- 办公市场成交量和均价双降，供应持续低迷。
- 销冠项目：上海文化信息产业园，成交1套，面积616平米，均价14697元/平米。
- 政策影响：北京出台商办类项目限购政策，抑制投机购房，预计上海也将跟进。
调控政策影响
- 全国调控：受“10天9策”影响，超40个城市出台楼市调控政策，上海市场反应明显。
- 调控目的：
- 保护首套自住及改善型需求。
- 抑制外来投资性需求。
- 市场去化周期：11.58个月，处于合理区间。
- 价格趋势：预计2017年年中，部分涨幅较大的中高端楼盘和外环沿线“地王”板块可能出现价格下调。
本周案例分享：金地世家
项目信息
- 物业地址：嘉定新城合作路119弄
- 开盘时间：2017年1月22日
- 占地面积：61589平米
- 建筑面积：10800平米
- 容积率：1.75
- 绿化率：35%
- 物业费：3.20元/平米·月
户型与价格
- 开盘户型：90平米、106平米、136平米叠加别墅
- 价格：2.2万元/平米
- 装修情况：毛坯、精装修
热销户型
- 90平米和106平米三房为主力，去化良好。
主要客群
- 区域客户为主，首改刚需各占一半。
上榜理由
- 作为嘉定新城首个叠加别墅项目，具有一定的市场关注度。
项目卖点
配套齐全
- 周边有宝龙城市广场、嘉定生活广场等综合体。
- 配套瑞金医院、龙华医院及多所学校，未来发展潜力大。
户型设计
- 106平米三房设计方正，居住舒适度高，采光通风良好。
区位优势
- 位于嘉定主城区核心区域，毗邻11号线嘉定新城地铁站，距离仅约600米。
开发商背景
- 金地集团：初创于1988年，1993年正式经营房地产，2001年在上海证券交易所上市，具有国家一级房地产开发资质。
同策咨询研究部信息
- 微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论
- 数据来源：DataIn，同策咨询研究部
- 备注：成交数据包含预定商品住宅，认定时间节点以预定当天实际情况为准。
总结
本周上海房地产市场在政策调控下整体降温，商品住宅和公寓成交量大幅下滑，别墅市场小幅回暖，商业和办公市场持续低迷。市场去化周期合理，预计未来一段时间将维持量价稳定，部分中高端项目可能在年中出现价格调整。开发商推盘节奏放缓，政策对投资性需求的抑制效果显著。
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