同策房产咨询-20170502上海市场周报_17页_2mb

报告摘要

同策市场每周观察总结（2017年04月24日——2017年04月30日）

核心内容概述

本周（2017年04月24日——2017年04月30日）房地产市场整体呈现量价齐升态势，但供应量大幅下滑，部分物业类型如别墅、商业、办公等供应为零。市场调控政策持续收紧，尤其是“限售”政策成为新亮点，对市场产生深远影响。

主要观点与关键信息

商品住宅市场

供应与成交：本周商品住宅供应面积为8.46万平米，环比下降58%；成交量为20.17万平米，环比上升25%；成交均价为47392元/平米，环比上升12%。
去化结构：刚需房源（90平米以下和90-120平米）占成交总量的60%以上，300-500万元总价段房源仍是成交主力。
新开盘项目：
- 禹洲丁香里：位于嘉定北部，加推89平米3房、138平米4房，推出220套，报价3.2万元/平米，精装修，开盘当天享抽奖优惠，去化6成。
- 新华御湖上园：位于亭林，推出建面约82-97平米3房，推出340套，报价1.8万元/平米，毛坯，开盘当天享抽奖优惠，去化7成。
市场趋势：受五一假期影响，市场活跃度提升，但未来成交量预计会整体下滑，价格保持稳定或略有下调，尤其是中高端楼盘和外环沿线“地王”板块。

公寓市场

供应与成交：本周公寓供应面积为8.46万平米，环比下降58%；成交量为17.32万平米，环比上升40%；成交均价为48366元/平米，环比上升11%。
热销项目：
- 上海西环中心·星信名邸：位于嘉定南翔，成交216套，均价48456元/平米，项目由中海地产和中星集团联合开发，主打高端定位。
市场分析：调控政策封堵了投资客炒房空间，热钱“出逃”趋势明显，部分资金可能转向股市或其他投资渠道。

别墅市场

供应与成交：本周别墅供应为0，成交量为2.85万平米，环比下降24%；成交均价为41471元/平米，环比上升7%。
热销项目：
- 独栋销冠：长泰西郊别墅，成交8套，均价35209元/平米。
- 联排销冠：新城上坤樾山美墅，成交28套，均价60514元/平米。
市场趋势：别墅市场受调控影响，整体需求减少，但部分高端项目仍保持稳定成交，价格略有上涨。

商业市场

供应与成交：本周商业供应为0，成交量为3.87万平米，环比上升31%；成交均价为26552元/平米，环比上升2%。
热销项目：
- 徐泾北城新丰公寓：位于青浦徐泾，成交18套，均价26277元/平米，属动迁安置房，具备良好区位优势。
市场分析：商业市场受住宅市场传导影响，成交量回升，预计5月起社区底商集中成交，市场有望企稳。

办公市场

供应与成交：本周办公供应为0，成交量为1.49万平米，环比下降5%；成交均价为31558元/平米，环比上升24%。
热销项目：
- 上海国际研发总部基地：位于宝山大场，成交1套，均价38345元/平米。
政策影响：上海出台新规，限制商办地出让条件，禁止建公寓和分割产权，提升开发商运营门槛，推动市场“洗牌”。

五一楼市数据快报

成交情况：五一三天整体呈现量价齐涨态势，成交量同比上升57%，达8.97万平米，成交均价同比上升10%。
市场表现：
- 供应量大幅下滑8成，达1.78万平米。
- 成交套数为784套，主要集中在中高端及外环沿线板块。
未来趋势：预计5-6月将出现成交量小高峰，但上半年整体交易量仍会下滑，“量跌价稳”将成为市场特征。

市场展望与政策分析

限售政策影响：限售政策是本轮调控的最大创新，通过限制住房再次转让，增加持有成本，遏制炒房行为。
市场调整期：当前市场处于下行调整期，预计持续至少2年，面临投资投机者与银行的较大风险。
未来趋势：
- 2017年上半年交易量整体下滑。
- 价格在年中可能出现下调，尤其是中高端楼盘和外环沿线“地王”板块。
- 随着政策消化，市场将维持量价齐稳状态，部分项目可能在价格上有所调整。

本周案例分享：远洋万和四季

项目信息：
- 物业地址：浦东观海路1588弄。
- 开盘时间：2017年2月15日加推。
- 户型：80-120平米，涵盖2房与3房。
- 价格：毛坯2.9万元/平米，精装3.1万元/平米。
- 容积率：2.00。
- 绿化率：35%。
项目卖点：
- 社区绿化：绿化率高达40%，社区内设有紫藤花架和大型景观绿化。
- 区位优势：位于惠南镇，辐射浦东机场、迪士尼、临港新城等概念区域，教育资源丰富。
- 户型设计：得房率高达81%，配备南向阳台和飘窗，空间尺度感强。
- 开发商实力：远洋集团为成熟开发商，物业由其自行管理，提供便捷服务。

总结

本周房地产市场在调控政策的持续影响下，整体呈现“量价齐升，供应减少”的趋势，尤其在商品住宅和公寓市场表现显著。别墅与商业市场供应为零，但成交量仍保持上升。随着政策逐步落地，市场进入调整期，预计未来成交量将有所回落，价格趋于稳定或小幅下调。远洋万和四季作为本周热销项目，凭借良好的区位、设计及开发商实力，成为市场亮点。

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