同策房产咨询-二度寒风来-透视一季度上海楼市真相与未来趋势_66页_2mb

上海楼市一季度报告总结

核心内容

2017年第一季度，上海房地产市场在多重调控政策的影响下经历了深度调整。政策收紧、市场降温、需求减少，但高端及刚需市场依然存在强劲需求，市场预期未明显下降。同时，环上海区域如太仓、昆山、舟山等承接了上海外溢需求，房地产市场热度持续。

主要观点

• 政策调控力度空前：上海在2016年至今三次出台调控政策，从限购、限贷到规范商住市场，调控力度逐步增强，进入最严调控期。
• 市场热度未减：尽管政策抑制了市场热度，但实际市场交易活跃，存在暗流涌动，尤其高端项目和刚需项目表现突出。
• 土地市场变化：2017年土地市场表面降温，但实际热度不减，政府干预措施如叫停部分地块出让，以防止房价过快上涨。
• 环上海区域需求增加：太仓、昆山、舟山等地因上海限购限贷政策，吸引了大量购房需求，成为房地产市场的重要承接地。
• 市场未来趋势：预计2017年下半年将出现市场低谷，市场将进入调整期，同时2017年10月后可能迎来市场回暖。

关键信息

一、上海楼市调控政策回顾及展望

• 2016年调控政策：上海在2016年3月、10月、11月三次出台调控政策，包括沪九条、沪六条、1128新政等，调控力度逐步加强。
• 政策影响：政策执行后，市场成交量大幅缩减，但价格保持稳定，甚至出现日光盘现象，表明市场需求仍在。
• 政策时效性：上海调控政策的时效期通常为6-9个月，预计2017年8月左右将再次出台加强版调控政策。

二、上海及环上海楼市反应与真相

• 土地市场：土地成交量大幅减少，楼板价却飙升，政策干预后土地市场表面降温，但实际热度不减。
• 商品住宅市场：成交量下降，但价格保持稳定，部分项目出现日光盘，市场需求依然旺盛。
• 公寓市场：成交量大幅下降，但价格有所上涨，市场处于调整阶段。
• 别墅市场：成交量和价格均出现下降，市场去化压力较大。
• 类住宅市场：政策收紧，市场供应暂停，成交量大幅减少，市场处于整顿阶段。
• 环上海区域：太仓、昆山、舟山等市场承接了上海外溢需求，市场表现活跃。

三、上海商品住宅市场未来趋势研判

• 四重危机叠加：经济周期、货币政策、房企融资、购房者配资等因素叠加，可能在2017年下半年至2018年集中爆发。
• 市场调整期：2016年下半年后，市场进入调整期，成交量和价格均出现下降趋势。
• 最佳拿地窗口期：2017年5月至2018年9月为上海最佳拿地窗口期，均价增速处于周期内均衡水平以下。
• 市场周期模型：通过趋势、季节、周期波动等分析，预测2017年10月后市场成交量将回升，进入向上周期。

四、上海楼市营销和拿地策略

• 营销策略建议：在市场下行周期内，企业应调整价格策略，抢收客户，同时注意市场变化，把握推盘节奏。
• 拿地策略建议：在市场大幅下调后，把握土地市场机会，避开高价地块，关注高投资价值区域，控制拿地和开工节奏。

市场基本面分析

• 上海市场：调控严格，成交量明显下降，存销比上升，但市场预期未降，存在暗潮。
• 环上海市场：太仓、昆山、舟山等市场承接上海外溢需求，成交量上升，市场活跃。
• 政策目的：调控不仅为抑制房价上涨，还为控人口、促进实体经济发展，以及规范市场秩序。

市场趋势预测

• 2017年市场：预计成交量将下降14.8%-33.3%，但价格在2018年1月后可能进入均衡水平。
• 2017年下半年：预计市场将进入低谷，出现调整，政策可能再度收紧。
• 2017年10月后：市场成交量可能回升，进入向上周期，迎来新的市场机会。

市场总结

• 上海楼市调控政策严格，市场进入调整阶段。
• 环上海区域需求增加，市场活跃。
• 2017年下半年可能迎来市场低谷，政策可能再度收紧。
• 2017年10月后市场可能回暖，成交量回升，成为新的市场机会。

附录：数据支持

• 土地市场数据：2016年土地成交量327万平米，楼板价飙升至30595元/平米。
• 商品住宅市场数据：2017年一季度成交约1383万平米，均价4.7万/平米。
• 公寓市场数据：2017年一季度成交129万平米，均价47868元/平米。
• 别墅市场数据：2017年一季度成交20.4万平米，均价39550元/平米。
• 类住宅市场数据：2017年一季度成交7.6万平米，均价26087元/平米。

市场预判

• 政策影响：2017年下半年政策可能再度收紧，市场进入低谷。
• 市场预期：一旦政策放松，市场可能发生报复性反弹。
• 投资机会：2017年5月至2018年9月为最佳拿地窗口期。

附录：同策咨询研究部

• 研究部介绍：同策咨询研究部专注于房地产市场研究，提供周月报告和专题分析。
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