债券市场专题报告_2018年房地产怎么看__47页_2mb

债券市场专题报告总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产市场的发展趋势，指出房地产市场正从“去库存”阶段向“长效机制建设”阶段过渡。房地产行业作为经济的重要组成部分，其周期与经济周期高度相关，但2018年的地产周期表现出与以往不同的特点，包括棚改货币化对销售的支撑、地产销售向投资的传导变弱、居民按揭贷款对金融周期的平滑作用等。

主要观点

• 地产去库存基本完成：经过两年多的去库存，住宅现房库存去化周期已降至10.6个月，期房库存去化周期为20.6个月，整体去化周期接近住建部认为的合理区间。这表明2018年地产政策将从“去库存”转向“长效机制建设”。
• 销售增速可能为负：由于限购政策难以大幅放松，且棚改货币化安置比例下降，预计2018年地产销售面积增速可能在-2%以下。
• 地产投资可能维持稳定：尽管销售增速放缓，但由于土地供给增加和租赁房、共有产权房的建设，地产投资不会明显减弱，预计全年地产投资增速在6%左右。
• 地产长效机制建设：包括租购并举、租售同权、集体土地入市、房产税制度等，将推动地产从“投资属性”向“居住属性”转变，影响地方政府的角色和财政模式。

关键信息

1. 地产销售与投资的传导变化

• 传导力度减弱：2018年地产销售向投资的传导力度较以往减弱，且时滞延长至1年以上。
• 土地投资主导：地产投资的增长主要来自土地购置，而非建筑安装工程等衍生需求。
• 土地购置面积增长：2017年1-11月全国土地购置面积累计增长16.3%，预计2018年仍将保持10%左右的增速。

2. 棚改货币化对销售的支撑作用

• 棚改货币化安置比例提升：2017年货币化安置比例已接近60%，2018年若要保持正贡献，需达到72%以上。
• 对销售的拉动作用：2017年1-7月超过一半的住宅销售面积增长来自于棚改货币化，对中西部地产销售增长贡献较大。

3. 地方政府角色转变

• 从经济主体向公共服务职能转变：地产长效机制建设可能终结地方政府依赖房价上涨带来的地价分红模式，推动其回归公共服务职能。
• 土地财政模式终结：公租房租金、房产税等新利源将更类似于固定收益产品，地方政府的经济角色将逐渐淡化。

4. 房地产长效机制建设内容

• 租购并举：通过发展租赁市场和租售同权政策，推动住房市场结构优化。
• 集体土地入市：利用集体建设用地建设租赁住房，降低土地成本，提高租金收益率。
• 房产税制度：房产税征收将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行，为公共服务提供资金支持。

5. 地产对经济的拉动效应

• 地产产业链占比高：房地产及相关行业占GDP比重约16.5%，对经济有较大影响。
• 销售与投资波动同步：2017年前三季度地产销售和投资回落，导致地产产业链对GDP拉动下降。

结论

2018年房地产市场将面临从“去库存”到“长效机制建设”的转变。尽管销售增速可能为负，但投资仍有望保持稳定增长。地产长效机制建设将推动市场向更可持续的居住属性回归，对地方政府财政模式和金融资源分配产生深远影响。整体来看，地产行业将逐步从“投资驱动”向“居住需求满足”转型，成为经济结构调整的重要部分。