20171216-招商证券-债券市场专题报告_2018年房地产怎么看__17页_1mb

债券市场专题报告：2018年房地产怎么看？

核心内容总结

2018年房地产市场将经历从“去库存”向“长效机制建设”的关键转变。随着房地产调控进入“深水区”，政策重心从短期销售刺激转向长期制度建设，房地产的金融属性将逐步弱化，回归居住属性。这一转型对房地产销售、投资以及地方政府财政模式都将产生深远影响。

主要观点

• 地产销售增速放缓：经历两年多的去库存后，当前库存水平已较低，预计2018年地产销售增速将为负，尤其是一二线城市的限购政策不会大幅放松，对销售形成压制。
• 棚改货币化贡献减弱：2018年棚改计划较2015-2017年均值下降，且货币化安置比例需达到72%以上才能维持销售正增长，因此对销售的正向贡献可能转负。
• 地产投资仍保持韧性：尽管销售增速放缓，但土地供给增加和租赁、保障性住房建设将支撑地产投资，预计全年房地产固定资产投资增速在6%左右。
• 长效机制建设启动：2016年底政治局会议提出房地产长效机制建设，成为房地产政策的重点方向，包括租购并举、集体土地入市、房产税改革等。
• 地产对经济的影响减弱：地产行业对GDP的拉动作用将逐步下降，地产周期对经济的影响将弱化，地方政府角色也将从经济主体向公共服务职能转变。

关键信息

1. 库存水平与去化周期

• 现房库存：截止2017年10月，现房库存去化周期为10.6个月，接近住建部认为的合理区间。
• 期房库存：估算期房库存去化周期为20.6个月，加权去化周期为18.3个月，表明去库存基本完成。
• 库存影响：库存水平较低将推动地产投资增加，但对销售的支撑有限。

2. 销售与投资传导机制

• 销售向投资传导变弱：销售对投资的拉动时滞延长至1年以上，地产投资更多依赖土地购置而非建筑安装。
• 销售增速与投资增速分化：销售增速下滑，但投资增速保持相对稳定，显示地产投资与销售的联动性减弱。

3. 政策影响

• 限购政策持续：一二线城市限购政策难以放松，抑制房价过快上涨。
• 租赁市场发展：政府推动租赁市场发展，包括租售同权、集体土地入市等。
• 房产税改革：房产税征收原则确立，未来可能与公共服务挂钩。

4. 地方政府角色转变

• 土地财政模式终结：房价上涨带动地价上涨的分红模式将逐渐退出，地方政府将更关注公共服务职能。
• 投资结构变化：租赁房、共有产权房等供给增加，对固定资产投资的拉动虽弱于普通住宅，但对下游行业影响较大。

5. 地产与金融关系

• 居民按揭贷款支撑地产需求：居民按揭贷款成为地产销售的重要支撑，但其“平滑”效应掩盖了实体融资需求的波动。
• 融资渠道受限：地产企业融资受限，资金来源更多依赖债券和信贷，但未来可能因长效机制建设获得政策支持。

市场展望

• 销售预期：2018年房地产销售面积增速可能为负，尤其是一二线城市。
• 投资预期：房地产固定资产投资增速预计在6%左右，略低于2017年。
• 长效机制：政策将逐步落地，推动房地产市场长期稳定发展。

数据支持

• 图1：现房库存去化周期近10.6个月，表明去库存基本完成。
• 图2：一线城市二手住宅租金回报率低于2%，反映投资属性过强。
• 图3：北京未来五年住宅规划，体现租赁住房供应增加。
• 图4：地产销售向投资传导力度减弱，时滞延长。
• 图5：地产投资对固定资产投资的拉动作用增强，土地投资占比上升。
• 图6：地方政府加大土地供应力度，反映补库存策略。
• 图7：居民按揭贷款成为金融周期放大器。
• 图8：居民新增贷款占总新增贷款比重维持高位。

研究团队信息

• 徐寒飞：招商证券固收研究首席分析师，复旦大学计量金融学博士，曾获多项债券分析师奖项。
• 刘郁：研究助理，复旦大学经济学博士，具备较强的学术背景和研究能力。

报告声明

本报告由招商证券股份有限公司编制，基于合法取得的信息，分析结果基于假设，仅供参考，不构成投资建议。报告内容版权归属招商证券，未经许可不得翻版、复制、引用或转载。