20180227-招商证券-债券市场专题报告_2018年房地产投资怎么看__14页_1mb

债券市场专题报告总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产市场的发展趋势，重点关注房地产销售与投资的变化逻辑。整体来看，房地产市场在经历去库存后，正逐步向长效机制过渡，销售与投资增速均有所放缓。

主要观点

1. 房地产销售趋势

• 棚改对销售的贡献可能转负：2018年棚改计划为580万套，低于2015-2017年的年均600万套。若货币化安置比例需达到63%以上，才能维持正向贡献，但当前库存水平已不高，提升难度较大。
• 因城施策导致销售分化：不同城市地产销售继续分化，30大中城市销售增速明显低于全国平均水平，而三四线城市销售仍保持较高增长。
• 整体销售增速预计降至-2%左右：受调控政策和棚改减少影响，2018年房地产销售面积增速预计为负，难以扭转大周期下行趋势。

2. 房地产投资趋势

• 土地购置对投资的拉动减弱：预计土地购置对固定资产投资的拉动将从2017年的3.7%降至2018年的2%左右。
• 租赁房和共有产权房拉动建安投资：虽然租赁房和共有产权房对固定资产投资的拉动小于普通住宅，但由于土地成本较低，对建筑安装工程的拉动可能略高于4%。
• 整体投资增速预计为6%左右：略低于2017年的增速，但受政策支持和库存较低的影响，投资仍有一定支撑。

关键信息

1. 库存水平

• 现房库存去化周期：截止2017年12月，现房库存去化周期为10.6个月，低于2016年底的13.9个月。
• 期房库存去化周期：估算为18.8个月，低于2016年底的21.2个月。
• 综合去化周期：17.0个月，接近住建部认为的库存合理区间上限18个月，表明去库存基本完成。

2. 因城施策与调控政策

• 调控政策延续：2018年房地产调控政策不会出现大的松动，但更强调因城施策，推动差异化调控。
• 部分城市放松限购：如西安、济南、南京、长沙、武汉、成都、无锡、昆山、郑州、天津、青岛、广州、兰州等城市出台政策，以人才引进、落户放松等方式间接放宽限购。
• 限购仍主要集中在一二线城市：三四线城市限购政策相对宽松，但整体销售仍受调控影响。

3. 房地产长效机制建设

• 租购并举与租售同权：住建部推动租赁市场发展，试点城市包括广州、深圳等12个城市，强调租售同权。
• 集体土地入市试点：北京、上海等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房，旨在降低土地成本，提高租赁房供给。
• 房产税推进：财政部提出按“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房产税立法，未来可能与公共服务挂钩。
• 地方政府角色转变：随着长效机制的建立，地方政府将逐渐从“土地财政”模式中退出，转向公共服务职能。

4. 土地供给与投资

• 土地供给增加：2017年土地购置面积同比增长15.8%，一线城市和部分二线城市土地供应计划有所增加。
• 2018年土地供给计划：主要一二线城市土地供给计划与2017年基本持平，但部分城市可能因租赁房用地增加而超额完成。
• 租赁房与共有产权房用地占比：从北京、上海等城市来看，租赁房用地约占全部土地供给的30%-40%。

总结

2018年房地产市场面临去库存完成、调控政策延续、长效机制推进等多重因素影响。销售面积增速预计为负，投资增速略有放缓，但受租赁房、共有产权房建设等政策支持，仍有一定支撑。城市间分化加剧，一二线城市销售和投资受抑制，三四线城市则可能因棚改和政策放松维持一定增长。房地产市场正从“去库存”向“长效机制”过渡，政府角色逐渐由经济驱动转向公共服务提供。