债券市场专题报告：2018年房地产怎么看？-20171216-招商证券-17页-1mb

报告摘要

债券市场专题报告：2018年房地产怎么看？

摘要

2018年房地产市场将由“去库存”转向“长效机制建设”。在经历两年多的去库存后，地产库存水平已不高，政策重心转向保障住房建设。一二线城市的限购政策预计不会大幅放松，棚改货币化对销售的贡献可能转负，全年销售增速或为负。但低库存下追加土地投资，以及公租房、共有产权房等建设，可能支撑2018年地产投资不弱。房地产长效机制的推进，将影响地方政府的财政模式，推动其从经济主体向公共服务职能转变。

核心内容

1. 2018年地产市场趋势

库存去化周期已接近合理区间：
- 现房库存去化周期为10.6个月，期房库存去化周期为20.6个月，加权平均为18.3个月，接近住建部设定的合理上限18个月。
- 表明去库存任务基本完成，地产市场进入新的发展阶段。
销售增速可能为负：
- 2018年地产销售增速预计在-2%以下。
- 棚改货币化安置比例需达到72%以上，才能维持销售同比正增长。
- 限购政策延续，抑制销售增长，尤其是房价收入比高的城市。
投资可能不弱：
- 土地购置面积可能仍保持较高增速，预计在10%左右。
- 公租房、共有产权房等建设将增加供给，带动投资增长。
- 建设租赁房对固定资产投资的拉动虽弱，但对下游行业拉动效果仍显著。

主要观点

1. 地产调控进入“深水区”

房地产调控政策从“去库存”转向“长效机制建设”。
未来政策将更注重满足居住需求，抑制房价过快上涨。
房地产周期对经济的影响将逐步弱化。

2. 地方政府角色转变

地方政府将逐步退出“土地财政”模式，转向公共服务职能。
地价上涨带动的财政收入模式将被公租房租金、房产税等固定收益模式取代。

3. 地产销售与投资传导变慢

地产销售对投资的传导时滞延长至1年以上。
棚改货币化安置对投资拉动作用有限，地产投资更多依赖土地购置。

4. 居民按揭贷款掩盖了实体融资需求波动

居民新增中长期贷款持续高位，反映购房热情未减。
银行通过拉长贷款审批周期，平滑资金需求，掩盖了实体经济融资压力。

关键信息

1. 棚改货币化对销售的支撑

2017年棚改货币化安置比例为60%，预计2018年需达到72%以上才能维持销售正增长。
2018年棚改计划为500万套，低于2015-2017年年均600万套。
2017年1-7月，货币化安置贡献了53.4%的销售增长。

2. 土地供给政策

土地购置面积增速预计在10%左右，较2017年有所放缓。
一线城市和部分二线城市将加大土地供给，以满足租赁房、保障房建设需求。
北京、上海、广州、深圳等城市租赁房用地占比达30-40%。

3. 房地产长效机制内容

租购并举，租售同权：试点城市包括广州、深圳、北京等，租赁市场规范化。
集体土地入市：试点城市包括北京、上海等，通过集体建设用地建设租赁住房。
房产税推进：按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则，房产税将与公共服务挂钩。

4. 地产对经济的拉动

房地产及相关行业占GDP比重约为16.5%，地产产业链对经济的拉动作用显著。
地产投资占固定资产投资比重在17-30%之间波动，对GDP拉动可达4.3%。
2017年前三季度地产产业链拉动GDP增长1.1%，其中地产行业直接拉动0.4%。

结论

2018年房地产市场将面临从“去库存”向“长效机制建设”的转变。销售增速预计为负，但投资仍可能保持稳定增长，主要依赖土地供给和保障性住房建设。长效机制的推进将对地方政府财政模式产生深远影响，推动其从经济主体向公共服务职能转型。同时，居民按揭贷款的持续高位掩盖了实体经济融资需求的真实波动，未来需关注政策对金融资源的引导作用。

展开完整摘要