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债券市场专题报告：2018年房地产投资怎么看？

摘要

2018年房地产市场面临多重变化，包括去库存完成、调控政策因城施策、以及房地产长效机制的推进。整体来看，房地产销售面积增速预计降至-2%左右，房地产固定资产投资增速可能在6%左右，略低于2017年。

核心内容

1. 房地产销售趋势

• 棚改贡献转负：2018年棚改计划为580万套，低于2015-2017年年均600万套，且货币化安置比例需达到63%以上才能维持正贡献，当前库存水平较低，难以支撑更高比例。
• 因城施策影响明显：房地产销售继续分化，一二线城市销售面积增速回落，三四线城市相对稳定，但整体仍难改大周期下行趋势。
• 全国销售增速预测：预计2018年房地产销售面积同比增速为-2%左右。

2. 房地产投资趋势

• 土地购置拉动减弱：2018年土地购置对固定资产投资的拉动预计由2017年的3.7%降至2%左右。
• 建安投资有所上升：由于一二线城市租赁房和共有产权房供给增加，建筑安装工程对固定资产投资的拉动预计上升0.5%-1%，可能略高于4%。
• 整体投资增速预测：2018年房地产固定资产投资增速可能在6%左右，略低于2017年。

主要观点

1. 去库存完成，地产进入长效机制阶段

• 房地产库存水平已显著下降，现房去化周期为10.6个月，期房去化周期为18.8个月，整体加权去化周期为17.0个月，低于住建部认为的合理上限18个月。
• 2018年房地产市场将从“去库存”向“长效机制”过渡，政策重心从刺激需求转向保障供给和稳定市场。

2. 因城施策，调控不放松

• 限购政策仍将在一二线城市延续，以抑制投资和投机需求。
• 部分城市通过人才引进、落户放宽等政策“打擦边球”，但整体仍属局部调整，不会出现系统性放松。
• 三四线城市库存较高，需继续去库存，但部分城市已出现销售回暖迹象。

3. 房地产长效机制建设

• 租购并举，租售同权：政府推动租赁市场发展，通过试点城市如广州、北京等，加快租赁住房供给。
• 集体土地入市：部分城市试点利用集体建设用地建设租赁住房，有助于降低土地成本，提高租赁住房供给。
• 房产税推进：房产税立法已启动，未来可能与公共服务挂钩，成为地方政府新的收入来源。

关键信息

1. 土地供给变化

• 2017年全国土地供给同比增加15.8%，2018年预计略有放缓，但因租赁房和共有产权房用地增加，部分城市可能超额完成计划。
• 一线城市和部分二线城市土地供给增加，尤其租赁房和共有产权房用地占比约30%-40%。

2. 城市分化加剧

• 30大中城市销售增速显著下滑，而三四线城市销售相对稳定，但难以逆转整体下行趋势。
• 70大中城市中，一线和二线价格增速明显放缓，三线城市价格增速相对较高，但整体仍受调控影响。

3. 投资结构变化

• 租赁房、共有产权房建设虽对固定资产投资拉动较小，但对建安投资影响较大。
• 地方政府将逐步退出“土地财政”模式，转向公共服务职能，房地产投资对经济的带动作用将弱化。

总结

2018年房地产市场将经历从去库存到长效机制建设的转变，销售和投资增速均预计放缓。政策上，因城施策成为主流，调控不会全面放松，但会更加精细化。租赁市场、共有产权房和房产税等长效机制建设将成为未来重点，对房地产投资结构产生深远影响。