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债券市场专题报告总结：2018年房地产怎么看？

核心内容

2018年房地产市场将面临从“去库存”向“长效机制建设”的转型。政策导向将更加注重房地产的居住属性，推动租赁市场和保障性住房的发展，同时对房价上涨进行抑制。整体来看，地产销售增速可能放缓甚至为负，但地产投资仍有望保持一定韧性。

主要观点

1. 销售市场：增速放缓，限购延续

• 去库存完成：经过两年多的去库存，2017年10月现房库存去化周期为10.6个月，期房库存去化周期为20.6个月，整体去化周期接近住建部设定的合理区间。
• 限购政策延续：一线及部分热点二线城市限购政策难以大幅放松，以抑制房价过快上涨，防止其偏离居住属性。
• 棚改货币化贡献减弱：2018年棚改计划为500万套，低于2015-2017年的年均600万套，且货币化安置比例需达72%以上才能维持销售正增长，预计对销售的贡献可能转负。
• 销售增速预期：2018年全年地产销售面积增速预计在-2%以下。

2. 投资市场：供给增加，增速稳定

• 土地供给增加：在去库存完成的背景下，地方政府将增加土地供给，尤其是一线城市和部分二线城市，以满足居住需求。
• 投资增速预计：2018年房地产固定资产投资增速可能在6%左右，略低于2017年，但建筑安装工程对投资的拉动可能略有上升。
• 租赁房和共有产权房：这类住房的建设虽然对固定资产投资拉动较小，但由于土地成本较低，租金收益率较高，对下游行业的拉动效应仍较大。

3. 长效机制建设：结构性改革深化

• 政策导向转变：房地产调控进入“深水区”，政策重点从去库存转向长效机制建设，包括租赁市场发展、集体土地入市、房产税立法等。
• 租赁市场发展：通过租购并举、租售同权等政策，推动租赁市场发展，解决供需不匹配问题。
• 集体土地入市：利用集体建设用地建设租赁住房，有助于降低土地成本，提高租金收益率，同时为农民增收。
• 房产税推进：房产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行，未来可能与公共服务挂钩，成为地方政府的新收入来源。

关键信息

• 地产对经济的影响：房地产产业链占GDP比重约20%，其周期波动对经济周期有显著影响。
• 销售与投资传导机制：本轮地产销售向投资的传导力度减弱，时滞延长，主要因为棚改货币化对投资拉动较小，且地产融资受限。
• 居民按揭贷款：居民按揭贷款在金融去杠杆背景下被“平滑”和“搬运”，掩盖了实体经济融资需求的下降。
• 地方政府角色转变：未来地方政府将逐步从经济主体角色回归公共服务职能，房价上涨带来的地价收益模式可能终结。

政策与市场背景

• 政策支持：2017年多个政策文件出台，推动租赁市场、共有产权房、集体土地入市等长效机制建设。
• 金融资源倾斜：金融资源可能向公租房、共有产权房等保障性住房领域倾斜，以缓解地产企业资金压力。

结论

2018年房地产市场将进入新的发展阶段，销售增速可能放缓甚至为负，但投资仍有望保持稳定。政策导向从短期调控转向长效机制建设，推动租赁市场发展和房产税改革，标志着房地产行业向更加规范、可持续的方向发展。这一转型将对地方政府的角色、地产市场结构及金融资源配置产生深远影响。