房地产行业内房股2021年度数据跟踪报告：黑铁时代”的内房股选择逻辑-20220504-山证国际-66页_1mb

“黑铁时代”的内房股选择逻辑总结

核心内容

2022年，中国房地产行业进入“黑铁时代”，市场调整持续，调控政策逐步松绑以引导市场稳定和预期改善。内房股在经营和财务表现上呈现显著分化，部分企业因流动性风险被停牌，而经营稳健的房企则受到持续推荐。

主要观点

• 调控政策松绑：中央政府为稳定经济，延续2021年底政策，放松限购、限贷，支持优质房企融资，以促进房地产市场平稳健康发展。
• 市场调整持续：受疫情和购房者信心不足影响，房地产市场首季度表现疲软，商品房销售同比下跌22.7%，住宅销售下跌25.6%。
• 业绩披露分化：50家主要上市内房中，仅26家按时披露“正常业绩”，其余24家出现延迟或未披露情况，其中8家因流动性问题停牌。
• 财务表现分化：按时披露“正常业绩”的房企在财务指标上表现分化，部分企业毛利率下跌，但仍有部分企业保持较高财务安全边际。
• 投资建议：推荐“低杠杆”、“高信用”和“高获利能力”的优质房企作为中长线投资标的，包括中海外、华润置地、龙湖集团。

关键信息

调控政策与市场表现

• 调控政策松绑有助于市场回稳和预期改善，特别是在经济稳增长的大环境下。
• 2022年首季度，房地产开发投资完成额同比增长0.7%，新开工面积同比下降17.5%。
• 商品房销售总额同比下降22.7%，其中住宅销售下降25.6%，办公楼和商业营业房表现相对较好。

业绩披露情况

• 正常业绩：26家上市内房按时披露经核数师审核的业绩，其中7家获得“非标准报告”。
• 延迟披露：9家披露未经审核的初步业绩，预期在5月15日前披露审核业绩。
• 未披露：8家未披露任何形式业绩，包括中国恒大、融创中国、世茂集团等出险或涉险房企，自4月1日起停牌。

财务指标分化

• 毛利率变化：24家按时披露业绩的房企中，2021年毛利率同比普遍下跌，其中富力地产、景业名邦和合景泰富跌幅超过10%。
• ROA表现：7家房企2021年ROA表现超越3%，反映经营效率较高。
• 财务安全边际：中海外、华润置地、龙湖集团财务安全边际相对较高，值得重点关注。

国际评级情况

• 8家按时披露“正常业绩”的房企获得国际评级机构的投资评级，其中中海外评级最高。

结构清晰

调控政策松绑

• 中央政策从“全面升级”转向“边际放松”，以支持房地产市场稳定发展。
• 政策主要包括放松限购、限贷，支持优质房企并购贷款融资。

房地产市场调整

• 2022年首季度，房地产市场继续调整，商品房销售表现疲软。
• 一线城市房价环比上涨，二、三线城市则面临较大压力。

业绩披露分化

• 仅26家房企按时披露“正常业绩”，其余24家出现延迟或未披露。
• 部分房企因疫情、财务问题或债务重组导致业绩披露延迟或未完成。

财务指标表现

• 按时披露“正常业绩”的房企在财务指标上表现分化，部分企业面临流动性风险。
• 7家房企ROA表现良好，反映经营稳健。
• 24家房企毛利率普遍下跌，显示行业整体面临挑战。

投资建议

• 推荐“低杠杆”、“高信用”和“高获利能力”的优质房企。
• 中海外、华润置地、龙湖集团为当前优选标的，财务安全边际较高。

总结

• 调控政策：逐步松绑，支持市场稳定和预期改善。
• 市场表现：首季度调整持续，销售和投资数据疲软。
• 业绩披露：分化严重，部分房企因流动性问题停牌。
• 财务指标：经营稳健房企表现较好，部分面临较大财务压力。
• 投资建议：关注“低杠杆”、“高信用”和“高获利能力”的优质房企，如中海外、华润置地、龙湖集团。