内房板块专题报告：政策压力边际趋缓，“房住不炒”仍是主基调_23页_1mb

报告摘要

政策压力边际趋缓，“房住不炒”仍是主基调

核心内容

2021年，中国房地产市场在政策调控与疫情扰动的双重影响下持续降温，但政策压力开始边际趋缓，“房住不炒”仍是中央调控房地产市场的主基调。同时，房地产金融风险的防范和化解成为政策重点，房地产市场长效机制逐步推进。

主要观点

政策调控背景：
- 自2008年以来，中央对房地产市场实施了松紧交替的调控政策，以应对经济周期与楼市波动。
- 2016年后，国家明确“房住不炒”定位，不再将房地产作为短期刺激经济的手段。
- 2020年8月，央行、住建部、银保监会推出“345”新规，对重点房企实施负债率为核心指标的监管，进一步收紧融资政策。
市场表现：
- 房地产开发投资完成额和新开工面积在2021年3月开始下滑，首9个月同比增长约8.8%和-4.5%。
- 全国商品房销售增速持续回落至约16.6%，其中住宅类房屋销售增长表现优于办公楼和商业营业房。
- 2021年9月，首五十强内房企业权益销售同比录得负增长，显示市场整体承压。
政策趋缓信号：
- 人民银行在9月提及“两维护”，释放维稳信号，表明对房地产市场下行及部分房企风险的关注。
- 预计对刚需群体的住房按揭贷款政策压力将边际趋缓，支持合理购房需求，缓解房企流动性问题。
行业分化加剧：
- 房企融资环境趋紧，加速行业优胜劣汰，经营稳健的优质房企将受益于行业集中度提升。
- “绿档”房企数量从2020年上半年的4家增加至2021年上半年的19家，显示房企在优化债务结构。
长期投资建议：
- 建议投资者关注中海外、华润置地、龙湖等财务安全边际相对较高的房企，作为中长线投资标的。

关键信息

政策维度：
- 实施房企融资新规“三线四档”政策。
- 推行房贷集中度“两条红线”政策。
- “双集中”土地供应政策，要求买地金额不得超年度销售额40%。
- 推进房产税立法和改革，扩大试点。
市场表现：
- 房地产市场整体降温，首9个月商品房销售增速回落。
- 住宅类销售表现优于非住宅类。
房企财务状况：
- 中国恒大和富力地产分别触发两条和三条红线，被视作“红档”。
- 19家房企未触发红线，被视作“绿档”。
- 17家房企触发一条红线，被视作“黄档”。
- 38家房企中，有部分仍处于较高负债水平。
财务指标：
- “345”新规依据负债率、净负债率、现金短债比等指标对房企进行分类监管。
- 优质房企如中海外、华润置地、龙湖在财务安全边际方面表现较好。