房地产行业2019年四季度策略：销售拿地分化加大，大型房企优势凸显-20190930-川财证券-19页_1mb

房地产行业2019年四季度策略总结

核心内容

2019年四季度房地产销售和土地市场出现过热现象的概率较低，主要由于政策持续收紧及货币宽松主要支持实体经济。房企销售和拿地分化显著，优质大型房企表现优于中小房企。

主要观点

• 政策持续收紧：2019年5月起，政府对房地产行业调控加强，尤其在融资端。尽管9月央行货币政策有所宽松，但主要为支持实体经济，对房地产行业刺激有限。
• 销售市场热度回落：2019年1-8月全国商品房销售面积同比下降0.6%，百城住宅价格指数同比增速明显放缓。
• 土地市场热度下降：土地成交数量和面积在三季度显著减少，溢价率也出现下滑，房企拿地趋于谨慎。
• 房企分化明显：销售和拿地方面，头部房企表现突出，而中小房企则面临较大压力，尤其是债务风险较高的企业。
• 优质房企优势显著：保利地产、金地集团、万科、招商蛇口和华侨城等大型房企在销售和拿地方面表现稳定，具有比较优势。

关键信息

房地产销售市场

• 2019年1-8月全国商品房销售面积为10.18亿平方米，同比下降0.6%。
• 住宅销售面积同比增长0.6%，但整体热度有所回落。
• 30大中城市商品房成交面积在8月明显下降，一线、二线、三线城市均出现下滑。
• 一线城市住宅价格同比增速为0.64%，二线城市为5.05%，三线城市为5.28%，均较7月有所下降。

土地市场

• 2019年1-8月全国房地产开发投资完成额为8.46万亿元，同比增长10.5%。
• 土地成交数量和面积在三季度明显减少，百城成交土地数量8月为884宗，同比下降18.6%。
• 土地溢价率从7月的12.16%降至8月的8.65%。
• 头部房企拿地规模仍保持积极，除绿地控股外，其他四家房企拿地数量未明显减少。

房企销售与拿地分化

• 销售方面：

  • 百强房企销售权益金额排名前10名房企的销售权益金额总和为21342.5亿元，占百强房企总和的5.74%。
  • 五家A股一线房企中，除绿地控股外，其余均实现销售增长。
  • 保利地产、金地集团、万科和招商蛇口1-8月销售金额同比分别增长16.19%、32.67%、9.84%和34.07%。

• 拿地方面：

  • 新增土地建筑面积排名前10名房企总和为21796.9万平方米，占百强房企总和的5%。
  • 新增土地价值排名前10名房企总和为9941.7亿元，占百强房企总和的4.18%。
  • 五家A股一线房企中，除绿地控股外，其余均保持拿地积极性，拿地数量和面积持续上升。

投资建议

• 估值优势显著：房地产板块市盈率为8.97，处于历史低位，估值优势明显。
• 政策环境：房地产行业仍是政府结构调整的重点，四季度政策放松可能性较低。
• 关注优质房企：建议关注销售业绩和土储丰富的优质大型房企，如保利地产、金地集团、万科、招商蛇口和华侨城。

风险提示

• 经济增长不及预期
• 行业政策大幅持续收紧

分析师信息

• 分析师：陈雳
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