20170719-天风证券-政府性债务和城投专题_再看土地储备的前世今生_13页_521kb

土地储备的前世今生总结

核心内容概述

土地储备是地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地并进行前期开发、储存以备供应的行为。土地储备机构是专门负责实施土地储备工作的单位，其运作流程主要包括征购、储备和供地三个环节。随着政策的不断调整，土地储备制度逐步规范化，融资方式也经历了从依赖银行贷款到通过专项债券融资的转变。

主要观点

• 土地储备的定义：土地储备是地方政府通过征购、储备、供地等方式对土地进行管理，以实现土地资源的合理配置和市场调控。
• 土地储备机构的设立与规范：土地储备机构由国土资源管理部门设立，具有独立法人资格。自2016年起，每个县级以上行政区原则上只能设立一个土地储备机构，城投公司等其他机构不得再从事新增土地储备工作。
• 土地储备的运作流程：
  • 征购：获取土地，包括新增城市用地、依法收回的国有土地、收购的国有土地和优先购买的国有土地。
  • 储备：对生地或毛地进行前期开发，如拆迁、平整、基础设施建设，形成熟地。
  • 供地：通过招拍挂等方式将熟地出让和出租，获取资金。
• 土地储备的融资演变：
  • 阶段一：金融机构初步支持土地储备融资。
  • 阶段二：加强金融机构对土地储备贷款的管理，如设定贷款额度上限、期限限制等。
  • 阶段三：禁止土地储备机构举借贷款，强调政府性基金预算和债务限额管理。
  • 阶段四：2017年62号文允许地方政府发行土地储备专项债券，成为土地储备融资的合法渠道。

关键信息

土地储备的三种土地类型

• 生地：尚未进行任何开发的土地。
• 毛地：城市旧区中尚未经过拆迁、安置补偿的土地。
• 熟地：完成基础设施建设，具备建设条件的土地，如“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

土地储备机构的制度规范变迁

土地储备机构的融资规范变迁

土地储备机构与城投公司的合作方式

• 政府赋予城投公司土地储备职能：城投公司直接利用储备土地融资进行一级开发。
• 政府委托城投公司进行土地一级开发：城投公司负责拆迁、补偿及基础设施建设。
• 未来规范合作方式：
  • 拆迁安置补偿服务：政府购买服务方式。
  • 土地前期开发：通过政府采购工程或PPP模式进行。

风险提示

• 地方政府融资平台监管进一步收紧。
• 城投公司不得再参与新增土地储备工作。
• 土地储备前期开发不得作为政府购买服务项目。

总结

土地储备制度从无到有，逐步走向规范化。土地储备机构的设立和职能明确，土地储备流程清晰，从征购到储备再到供地，每一步都有明确的政策支持和规范。随着融资政策的收紧，土地储备机构的融资方式从传统的银行贷款转向地方政府专项债券，城投公司与土地储备的互动也更加规范，合作方式受到政府购买服务和PPP模式的限制，进一步强化了地方政府债务管理的透明度和合法性。