20160301-招商证券-债券市场专题报告_土地储备机构及融资政策演进梳理-前世与今生_13页_713kb

债券市场专题报告总结

核心内容概述

本报告梳理了我国土地储备机构及融资政策的演进历程，重点分析了土地储备流程、制度规范变化、融资政策调整及对城投公司的影响，旨在为投资者提供参考。

土地储备机构与相关制度规范的变迁

土地储备流程包括征购、储备和供地三个环节，其本质是土地中介，负责土地资源整合，使土地达到“熟地”标准后进行市场化出让。

土地储备机构的制度规范

• 2001年：国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，首次提出有条件的地方政府试行土地储备制度。
• 2007年：《土地储备管理办法》正式确立土地储备机构作为土地储备工作的实施主体，并允许其通过贷款等方式进行融资。
• 2010年：国土资源部提出“两整治一改革”目标，要求土地储备机构与从事土地开发的机构脱钩。
• 2012年：四部委联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，建立土地储备机构名录，规范融资行为，强调土地储备贷款纳入地方政府性债务管理。
• 2016年：财综[2016]4号文进一步规范土地储备机构设置，明确每个县级以上行政区只能设一个机构，并禁止城投公司从事新增土地储备工作。

土地储备机构的融资规范梳理

土地储备机构融资政策经历了三个阶段：

阶段一：初步确立金融机构可为土地储备机构融资

• 允许金融机构（包括银行）为土地储备提供信贷支持。
• 要求贷款需符合一定条件，如土地使用权证、开发计划等。

阶段二：加强融资管理

• 限制土地储备贷款额度不超过土地评估值的70%。
• 禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款。
• 商业银行贷款期限最长不超过五年，实行专款专用、封闭管理。

阶段三：后43号文时代规范化融资

• 自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
• 新增土地储备项目所需资金需纳入政府性基金预算，通过财政资金或地方政府债券解决。

土地储备机构与城投公司

城投公司参与土地储备一级开发的方式

1. 政府直接赋予职能：城投公司可直接利用储备土地进行融资和开发。
2. 受政府委托代理开发：城投公司代理进行土地一级开发，具体包括以下几种模式：
   • 政府承担征地、拆迁、补偿费用，城投公司负责基础设施建设。
   • 城投公司承担征地、拆迁、补偿费用，负责基础设施建设。
   • 政府承担征地费用，城投公司承担补偿及基础设施建设。

城投公司参与土地储备一级开发的会计处理

1. 计入存货：开发费用计入存货，按完工百分比或成本加成方式确认收入。
2. 计入债权：开发支出作为债权列示，按一定比例确认收入和应收账款。

土地储备新规对城投公司的影响

财综[2016]4号文对城投公司产生以下影响：

1. 推动资产重组与转型：清理土地储备机构将促使部分城投公司剥离非核心业务，集中资源于基础设施建设。
2. 减轻负债压力：存量土地储备贷款纳入政府性基金预算管理，有助于降低城投公司负债。
3. 合理控制地方政府债务：加强对土地储备规模、筹资方式和资金使用的管理，有助于控制地方政府债务。
4. 促进规范化介入：推动土地收储政府采购，有助于城投公司更加规范地参与土地储备业务。
5. 对融资影响有限：新规不直接影响城投公司通过其他方式（如项目贷款）进行土地前期开发融资。
6. 不影响资产增厚：政府不再将储备土地作为资产注入城投公司，新规对此无影响。

总结

土地储备政策的演进体现了政府对土地市场和债务管理的逐步规范。城投公司在土地储备一级开发中扮演重要角色，但其参与方式和融资模式正面临调整。财综[2016]4号文的实施，对城投公司业务转型、债务管理及规范运作具有积极意义，同时也对城投债投资策略提出新的考量方向。