2018年京津冀租赁报告_39页_3mb

京津冀城市群租赁市场总结

核心内容

京津冀城市群是中国的“首都经济圈”，以北京为核心，围绕北京、天津两大城市发展。该区域在2017年表现出显著的“一核双城”结构，北京和天津的GDP总量占城市群整体的55%。同时，外来人口占比高，北京和天津的外来人口分别占常住人口的36.6%和32%，带动了周边地区的租房市场需求。

主要观点

• 人口与经济集中：京津冀城市群中，北京和天津是主要的人口和经济中心，吸引了大量外来人口，形成了强劲的租房需求。
• 政策支持：北京和天津在“租购并举”的政策指导下，积极出台住房租赁市场相关政策，推动市场规范化、规模化发展。
• 租赁市场结构：北京的租赁市场更为活跃，租赁房源信息量占整个城市群的75.5%，而天津次之，整体租赁信息量占90%。
• 租金水平：北京的平均月租金显著高于天津和河北其他城市，2018年1-8月北京平均租金为78.2元/㎡·月，天津为32.2元/㎡·月。
• 房源供应特征：七成租赁房源面积在90㎡以下，且集中在主城六区及周边区域，如燕郊、涿州等。
• 市场发展趋势：未来租赁市场将更加规范，房源供给量将大幅增加，政策保障范围扩大，租金波动有望趋于稳定。

关键信息

京津冀城市群概况

• 组成：包括北京市、天津市以及河北省的11个地级市。
• 核心功能区：北京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区。
• GDP占比：2017年，北京和天津的GDP总量占城市群整体的55%。
• 外来人口：北京外来人口794.3万人，天津498.23万人，占常住人口的近三成。

雄安新区设立

• 设立时间：2017年4月1日。
• 作用：疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，推动京津冀城市布局和空间结构调整。

北京租赁政策

• 政策要点：增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范、加强市场主体监管。
• 自持地块：2016年11月至2018年6月，北京共拍出30幅自持地块，自持体量超160万㎡。
• 重点项目：万科翡翠书院是北京首个100%自持项目，月租金最低1.5万元，引发广泛关注。

天津租赁政策

• 政策要点：培育市场供应主体、增加租赁住房有效供给、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强行业监管。
• 目标：到2020年，形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

租赁市场供应

• 北京：租赁房源信息量占整个城市群的75.5%，主城六区供应量占全市67.5%，周边地区如燕郊、涿州等供应量相对更高。
• 天津：滨海新区租房供应量居各区首位，占比21%。
• 房源面积：七成房源面积在90㎡以下，北京集中于50-70㎡，天津集中于50㎡以下。
• 租金分布：近半数房源整套租金高于4500元/月，主要集中在北京市区。

用户租房需求

• 需求集中：北京占据50%的租房需求，天津占15%，其他城市不足4%。
• 高峰期：3月节后返城、7-8月毕业季为租房需求高峰期。
• 品牌公寓：北京品牌公寓需求同比上涨1.3倍，天津、石家庄也有超1倍涨幅。
• 租金波动：北京租金在80元/㎡·月上下波动，最高为81.1元/㎡·月；天津租金波动较小，集中在30元/㎡·月左右。

租金走势

• 北京：2018年1-8月平均租金78.2元/㎡·月，中心城区租金高于郊区，燕郊租金最低，仅为21.5元/㎡·月。
• 天津：平均租金为32.2元/㎡·月，和平区租金最高，达51.6元/㎡·月，滨海新区租金差异较大。

未来展望

• 政策规范：租赁市场将更加规范，政策保障范围扩大，承租人权益进一步提升。
• 房源供给：北京计划到2021年供应1300公顷租赁住房用地，其中1000公顷为集体土地租赁住房用地；天津优先保障新建租赁住房和棚户区改造用地。
• 人才政策：北京和天津分别推出人才政策，吸引科技创新、文化创意、金融管理等各类人才，预计未来人口持续流入，租赁需求也将持续上涨。
• 雄安新区：未来将吸引大量人口聚集，带动租赁市场需求增长。

总结

京津冀城市群以北京为核心，形成“一核双城”结构，经济和人口高度集中。北京和天津的租赁市场发展迅速，政策支持明显，房源供应向中心城市集中，租金水平较高。未来随着政策进一步完善和雄安新区建设，租赁市场将更加规范，房源供给量增加，租赁需求持续上涨。