20180826-华创证券-房地产行业周报_龙头房企中期业绩靓丽_政策频出规范租赁市场_23页_1mb
报告摘要
房地产行业周报总结
核心内容概述
本周房地产行业周报重点分析了新房与二手房成交量变化、库存情况、政策动态以及重点公司中报表现。整体来看，房地产市场在政策调控下呈现分化趋势，一线城市表现相对稳健，而三四线城市则面临较大压力。同时，政策层面持续加强对租赁市场的规范，推动行业长效机制建设。龙头房企中报业绩普遍向好，显示其在行业调整中仍具竞争力。
主要观点
- 新房成交量：上周49城一手房周成交599万平米，环比下降2%。其中，一二线城市环比上升1%，三四线城市环比下降7%。8月月成交同比上升5%，但较7月下降6pct。一二线城市同比上升16%，三四线城市同比下降16%。
- 二手房成交量：上周15城二手房周成交133万平米，环比下降5%。8月月成交同比上升7%，但较7月下降13pct。整体市场表现弱于新房，三四线城市跌幅较大。
- 库存去化：16城可售面积环比上升0.5%，3个月移动平均去化月数为8.4个月，环比上升0.1个月。一线与二线去化月数上升，三线城市则有所下降。
- 政策动态：多地出台政策规范租赁市场，如北京严查中介机构资金来源，天津、南京、扬州、成都等城市限制租金上涨行为，深圳探索双限政策。同时，多地暂停新增地产信托报备，行业融资环境趋于收紧。
- 公司动态：招商蛇口、万科、新城控股、蓝光发展等龙头房企中报业绩亮眼，其中招商蛇口归母净利润同比增加97.5%，蓝光发展归母净利润同比增加118.8%。部分公司发布融资公告，如金地发行20亿中期票据，利率4.8%。
- 板块表现：上周SW房地产指数上涨0.66%，但相对沪深300指数表现较弱，板块排名28个板块第20位。部分个股如宝安地产、深物业A、中珠控股等表现较好。
关键信息
行业数据
| 指标 | 数值（万平米） | 环比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 49城周成交 | 599.3 | -1.7% | +4.7% |
| 一线城市周成交 | 93.7 | +9.5% | +31.3% |
| 二线城市周成交 | 346.1 | -1.7% | +13.0% |
| 三线城市周成交 | 91.1 | -10.5% | -30.4% |
| 四线城市周成交 | 68.5 | -2.9% | +19.8% |
重点城市成交数据
| 城市 | 一手房周成交 | 环比 | 当月累计成交 | 环比 | 同比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 20 | +47.8% | 53 | +15.0% | +23.6% |
| 上海 | 44 | -0.2% | 143 | +4.7% | +35.0% |
| 广州 | 20 | +39.1% | 60 | +11.2% | +20.9% |
| 深圳 | 9 | -30.1% | 38 | +19.5% | +49.0% |
| 杭州 | 17 | -20.8% | 69 | -17.8% | -43.0% |
| 南京 | 13 | -3.3% | 47 | -42.0% | -17.0% |
| 苏州 | 10 | -57.3% | 81 | -5.3% | -30.6% |
| 成都 | 58 | -9.1% | 215 | -47.6% | -225.5% |
| 青岛 | 38 | -27.7% | 116 | +7.0% | +13.8% |
| 合肥 | 10 | -57.3% | 24 | +5.3% | +30.6% |
二手房成交数据
| 城市 | 二手房周成交 | 环比 | 当月累计成交 | 环比 | 同比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 31.2 | +0.1% | 109.3 | +7.4% | +84.0% |
| 深圳 | 14.6 | -6.9% | 51.1 | -1.7% | +1.0% |
| 杭州 | 10.2 | -7.8% | 39.8 | -28.0% | -37.8% |
| 南京 | 12.3 | -1.0% | 42.9 | -1.5% | -24.1% |
| 苏州 | 19.6 | -23.3% | 80.3 | -13.2% | -42.9% |
| 青岛 | 6.2 | -3.6% | 22.1 | +17.3% | -29.9% |
| 金华 | 1.9 | -23.3% | 9.9 | -17.1% | -35.1% |
| 扬州 | 3.0 | -9.4% | 11.8 | -5.8% | -4.4% |
行业政策和新闻跟踪
- 租赁市场规范：北京启动租房贷调查，严查中介机构资金来源；天津、南京、扬州、成都等地限制租金上涨行为；深圳探索限定租金与租期的“双限”政策。
- 长效机制：北京计划到2021年供应1000公顷农村集体土地用于租赁住房；苏州加大租赁住房建设与供应。
- 房地产调控：多地暂停新增地产信托报备，部分城市加强二手房交易合同监管，打击“违约获利”行为。
- 市场变化：部分城市住房施工面积回暖，三亚对违规销售行为进行刑事立案，并实行商品房网签新规。
重点公司公告
| 公司 | 业绩表现 | 其他动态 |
|---|---|---|
| 招商蛇口 | 营收209.9亿，同比+6.6%；归母净利润71.2亿，同比+97.5% | 无 |
| 万科A | 营收1059.8亿，同比+51.8%；归母净利润91.2亿，同比+24.9% | 无 |
| 新城控股 | 营收157.6亿，同比+39.1%；归母净利润25.4亿，同比+122.8% | 王振华辞去总裁职务，聘王晓松为总裁 |
| 蓝光发展 | 营收80.1亿，同比+24.4%；归母净利润6.2亿，同比+118.8% | 李高飞申请辞去董事、副总裁及董事会秘书职务 |
| 华夏幸福 | 取得西安市临潼产业新城PPP项目中标通知书 | 无 |
| 金地集团 | 发行20亿中票，利率4.8%，较二期利率下降0.38pct | 无 |
| 碧桂园 | 上半年收入1318.94亿，同比+69.66%；归母净利润129.39亿，同比+72.5% | 无 |
| 中国恒大 | 建议分派2016及2017年度股息每股1.287港元 | 无 |
| 融创中国 | 计划于8月30日召开董事会会议，公布中期业绩 | 无 |
| 华业资本 | 上半年营收27.6亿，同比-6.72%；归母净利润9.8亿，同比+16.44% | 无 |
风险提示
- 房地产市场销量可能超预期下行
- 行业资金可能超预期收紧
推荐公司
- 推荐（维持）：保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团
- 二线推荐：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福
总结
本周房地产市场整体表现分化，一线与二线城市成交量稳步增长，而三四线城市则有所下滑。政策层面持续加强对租赁市场的监管，推动行业长期发展。龙头房企中报业绩亮眼，显示其在行业调整中具备较强的抗风险能力。房地产板块整体表现弱于大盘，但部分个股表现较好。未来需关注政策对市场的影响及行业资金面的变化。
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