20210627-开源证券-房地产行业周报_中央加强租赁市场规范_LPR连续14个月不变_11页_1020kb

房地产行业周报总结（2021年6月27日）

核心内容

本报告主要分析了2021年第26周中国房地产行业的政策动态、市场成交情况、土地市场表现及融资环境变化，对行业未来走势作出投资建议。

主要观点

• 政策导向：房地产行业仍被视为财政和投资的重要托底工具，政策框架维持“房住不炒+因城施策”不变，但政策方向和力度将根据市场情况相机调整。
• 租赁市场规范：中央及地方均加强了租赁市场的管理，包括资金监管、限价调控、土地出让限制等。
• 市场成交分化：新房和二手房市场表现分化，新房成交同比下滑，但累计同比上升；二手房成交同比显著回升。
• 土地市场热度回升：全国100城土地成交溢价率环比上升，三线城市溢价率最高。
• 融资环境收紧：房地产企业发债规模环比下滑，利率有所回升，LPR连续14个月不变，房贷利率小幅上浮。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，建议关注2021年第三季度的市场机会。

关键信息

一、政策动态

• 中央政策：

  • 持续加强租赁市场规范，推动保障性租赁住房发展，通过增加供给、支持改建、降低税负等方式缓解新市民和青年群体住房困难。
  • LPR连续14个月不变，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%。

• 地方政策：

  • 广州：加强宅地出让管控，限制后续批次集中供地成交楼面价、出让模式及住宅产品销售对象；天河区收紧限价，要求网签备案价接受政府指导意见。
  • 杭州：上线“摇号统一报名平台”，规范市场销售和摇号流程。
  • 深圳：支持租赁型住房企业申请中央财政专项资金补助；调整住房公积金缴存基数上限。
  • 北京：鼓励非居住建筑改建为宿舍型租赁住房，禁止以租代售、分割销售等违规行为。
  • 上海：发布REITs20条，推动基础设施REITs发展；上线二手房交易系统；完成首轮集中供地。
  • 徐州、武汉：集中供地进行中，徐州首轮出让26宗涉宅地，总揽金178.99亿元；武汉57宗地分三天竞拍。
  • 西安：调整住房公积金缴存基数上限至城镇非私营单位就业人员月平均工资的三倍，并将公积金贷款信息纳入征信系统。

二、市场成交情况

• 新房市场：

  • 2021年第26周，全国32城新房成交面积为507万平米，同比下降10%，环比增加15%。
  • 年初至今累计成交面积达13548万平米，累计同比增加51%。
  • 各线城市走势分化，一线城市同比增速46%，二线城市-1%，三线城市-42%。

• 二手房市场：

  • 2021年第26周，全国9城二手房成交面积为117万平米，同比增速20%，前值-34%。
  • 年初至今累计成交面积3257万平米，同比增速26%，与前值持平。

三、土地市场表现

• 全国100城：

  • 全类型土地成交溢价率9.6%，流拍率4.3%。
  • 宅地成交溢价率10.2%，流拍率7.7%。

• 城市分层：

  • 三线城市全类型土地成交溢价率最高（12.3%）。
  • 三线城市宅地成交溢价率最高（12.9%）。

四、融资环境变化

• 信用债：

  • 第26周发行77.1亿元，同比减少13%，环比减少44%。
  • 平均加权利率4.7%，环比上升5BPs。

• 海外债：

  • 第26周发行7亿美元，同比减少43%，环比减少17%。
  • 平均加权利率6.74%，环比上升173BPs。

• LPR：

  • 5月LPR保持不变，首套房贷利率上升2BP，二套房贷利率也上升2BP。

投资建议

• 房地产行业仍具投资价值，当前估值有所修复，但整体处于历史低位。
• 建议关注2021年第三季度的市场机会，维持“看好”评级。

风险提示

1. 销售波动：行业销售规模波动可能对房企回款产生影响。
2. 政策调整：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房者负担，影响销售规模。
3. 融资收紧：银行贷款额度紧张、债券利率上行可能加剧企业流动性压力。

附录：图表与数据来源

• 图1：全国32城新房成交面积单周同比下降10%
• 图2：全国32城新房成交面积单周环比增加15%
• 图3：全国32城新房成交中一线城市表现最佳
• 图4：全国9城二手房单周成交同比增速上升
• 图5：全国9城二手房成交同比累计增速达26%
• 图6：100城全类型土地成交溢价率环比上升
• 图7：100城全类型土地流拍率环比下降
• 图8：房地产信用债发行规模环比减少
• 图9：房地产海外债发行规模环比减少
• 图10：信用债与海外债发债规模累计同比分化
• 图11：2021年5月LPR利率暂未调整
• 图12：2021年5月首套房贷利率上升2BP

数据来源：Wind、政府官网、保利投顾研究院、开源证券研究所