20220814-中邮证券-房地产行业周报_居民信贷走弱的原因__32页_1mb

行业投资评级总结

核心内容概述

本报告对房地产行业进行了详细分析，涵盖居民信贷、资本市场、楼市动态、土地市场及政策等多方面内容，整体判断为“强于大市”。报告指出，房地产行业面临居民信贷走弱、资本市场表现分化、楼市成交面积下降及土地市场波动等多重挑战，但政策支持和基本面改善预期为行业带来投资机会。

主要观点

1. 居民信贷走弱

• 原因：7月社融同比少增3191亿元，居民中长期贷款为主要拖累项，同比少增2488亿元。
• 主因：
  • 商品房销售走弱
  • 房贷提前偿还现象显著，主要因居民资产端收益率低于负债端利率（利率倒挂）。
  • 存量房贷利率普遍在5%-6%，而高收益资产风险暴露，居民资产收益率难以达到该水平，提前还贷以获取更低利率的经营性贷款成为理性选择。

2. 资本市场表现

• A股房地产板块：本周涨跌幅为2.37%，跑赢沪深300指数1.54个百分点，排名行业第13位。
• 港股地产建筑板块：本周涨跌幅为-1.28%，跑输恒生指数1.15个百分点，排名行业第9位。
• 信用债市场：本周地产信用债发行66.50亿元，净融资额为-59.44亿元，信用利差环比收窄3.69BP。
• 市场趋势：A股房地产板块近一个月跑赢大盘，但近一个季度跑输大盘，显示市场信心尚未完全恢复。

3. 楼市动态

• 成交面积：本周新房和二手房成交面积分别环比下降29.2%和1.8%，累计同比下降34.4%和24.0%。
• 城市分化：
  • 一线城市新房成交面积累计同比下降33.2%，二手房成交面积累计同比下降34.9%。
  • 二线城市新房成交面积累计同比下降34.0%，二手房成交面积累计同比下降50.8%。
  • 三四线城市新房成交面积累计同比下降36.0%，二手房成交面积累计同比下降50.2%。
• 库存去化：
  • 17城商品住宅库存环比上升0.2%，同比上升11.4%。
  • 去化周期为47.7周，同比上升26.8%。
  • 一线城市去化周期43.4周，同比上升32.7%。
  • 二线城市去化周期47.3周，同比上升37.6%。
  • 三线城市去化周期84.5周，同比下降6.0%。

4. 土地市场

• 整体表现：本周百城土地供应建面环比下降20.79%，成交建面环比上升5.72%，溢价率环比上升6.48%。
• 一线城市：
  • 土地供应建面环比下降65.25%，成交建面环比上升135.82%，溢价率8.53%。
• 二线城市：
  • 土地供应建面环比下降23.67%，成交建面环比下降4.72%，溢价率0.28%。
• 三线城市：
  • 土地供应建面环比下降14.25%，成交建面环比上升6.48%，溢价率3.26%。
• 市场趋势：一线城市土地成交面积显著增长，二线城市成交面积增长有限，三线城市供应减少但成交稳定。

关键信息

• 居民信贷：居民中长期贷款走弱，房贷提前偿还现象显著，主因利率倒挂。
• 资本市场：A股房地产板块本周表现优于大盘，但信用债市场净融资额下降。
• 楼市成交：新房和二手房成交面积均环比下降，但二手房同比上升。
• 库存去化：库存环比上升，去化周期同比上升，但三线城市去化周期较长。
• 土地市场：一线城市土地成交面积增长明显，但供应减少；二线城市成交和供应均下降，溢价率低；三线城市供应减少，成交上升，溢价率适中。
• 投资建议：关注高信用房企及代建企业，如保利发展、滨江集团、新城控股等。

风险提示

• 政策施行效果不及预期
• 疫情恶化

图表目录（简要）

• 图表1：7月社融存量
• 图表2：7月社融新增
• 图表3：7月新增居民中长期贷款
• 图表4：7月新增居民中长期贷款同比少增
• 图表5：二季度商品房销售持续反弹
• 图表6：高频数据显示7月份商品房销售面积同比增速走弱
• 图表7：5年期LPR目前为4.45%
• 图表8：高频数据显示7月份商品房销售面积同比增速走弱
• 图表9：某银行房抵经营贷方案（产品要素）
• 图表10：某银行房抵经营贷方案（征信要求）
• 图表11：A股各行业涨跌幅
• 图表12：房地产行业指数近1个季度表现
• 图表13：房地产行业指数近1个月表现
• 图表14：主要地产A股涨跌幅
• 图表15：地产A股涨幅与跌幅前5
• 图表16：港股各行业涨跌幅
• 图表17：主要地产港股涨跌幅
• 图表18：地产港股涨幅与跌幅前5
• 图表19：房地产行业信用债发行与到期额
• 图表20：房地产行业信用债发行明细
• 图表21：房地产行业信用债偿还明细
• 图表22：房地产行业信用债信用利差走势图
• 图表23：房地产行业信用债异常波动明细
• 图表24：一线城市新房成交面积累计同比下降
• 图表25：二线城市新房成交面积累计同比下降
• 图表26：三四线城市新房成交面积累计同比下降
• 图表27：全部城市新房成交面积累计同比下降
• 图表28：主要城市新房成交信息一览表
• 图表29：主要城市二手房成交信息一览表
• 图表30：一线城市库存同比上升，去化周数
• 图表31：二线城市库存同比上升，去化周数
• 图表32：三线城市库存同比上升，去化周数
• 图表33：全部城市库存同比上升，去化周数
• 图表34：主要城市库存信息一览表
• 图表35：主要城市去化信息一览表
• 图表36：主要城市成交均价信息一览表
• 图表37：百城土地供应建面滚动同比/环比
• 图表38：百城土地成交建面滚动同比/环比
• 图表39：百城土地成交总价滚动同比/环比
• 图表40：百城土地成交/供应建面的滚动比例
• 图表41：百城土地本年累计成交楼面均价
• 图表42：百城土地成交溢价率
• 图表43：一线土地供应建面滚动同比/环比
• 图表44：一线土地成交建面滚动同比/环比
• 图表45：一线土地成交总价滚动同比/环比
• 图表46：一线土地成交/供应建面的滚动比例
• 图表47：一线土地本年累计成交楼面均价
• 图表48：一线土地成交溢价率
• 图表49：二线土地供应建面滚动同比/环比
• 图表50：二线土地成交建面滚动同比/环比
• 图表51：二线土地成交总价滚动同比/环比
• 图表52：二线土地成交/供应建面的滚动比例
• 图表53：二线土地本年累计成交楼面均价
• 图表54：二线土地成交溢价率
• 图表55：三线土地供应建面滚动同比/环比
• 图表56：三线土地成交建面滚动同比/环比
• 图表57：三线土地成交总价滚动同比/环比
• 图表58：三线土地成交/供应建面的滚动比例
• 图表59：三线土地本年累计成交楼面均价
• 图表60：三线土地成交溢价率
• 图表61：房地产行业近期政策
• 图表62：房地产行业上市公司近期公告

总结

本报告综合分析了房地产行业的信贷、资本市场、楼市及土地市场情况，指出行业面临多重压力，但政策支持和基本面改善预期为市场带来一定机会。建议投资者关注高信用房企及代建企业，同时注意政策及疫情等风险因素对市场的影响。