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房地产投资怎么看？总结

核心内容概述

本报告分析了2017年8月房地产投资趋势及利率债市场表现，指出房地产投资增速虽有所下滑，但整体仍保持一定水平，未来趋势较为确定，但下行幅度存在不确定性。同时，市场资金面波动对债券收益率和利率互换市场产生一定影响，但整体波动较小。

主要观点

1. 房地产投资的传统视角

• 销售与投资的领先性：房地产销售增速通常领先于投资增速，但本轮周期中销售下行拐点已持续一年以上，投资增速尚未明显下行。
• 销售增速与投资增速的关系：销售增速虽下滑明显，但尚未突破投资增速，因此房地产投资增速下降幅度较小。
• 资金来源影响：房地产销售增速下滑对投资资金来源造成拖累，尤其是定金及预收款、个人按揭贷款等。
• 购地面积与投资增速：房企购地面积增速明显下降，对房地产投资形成下行压力。

2. 棚改货币化安置视角

• 去库存与投资的关系：棚改货币化安置的目的是“去库存”，而非推动房地产投资。
• 货币化安置的替代效应：货币化安置替代了实物安置，减少了新增投资。
• 地块用途规划影响：棚改地块的用途规划是决定是否能带动新增投资的关键。
• 政策限制与资金减少：货币化安置政策对三四线城市有较大支撑，但其推进速度较快，下半年空间收窄。PSL贷款投放规模大幅下滑，影响资金来源。

关键信息

1. 房地产投资趋势

• 整体趋势：房地产投资下行趋势较为确定，但具体幅度不确定。
• 支撑因素：三四线城市投资仍保持高位，短期内房地产投资增速可能维持。
• 风险提示：房地产投资失速下滑的风险存在，需密切关注政策执行力度和市场变化。

2. 利率债市场表现

• 本周发行情况：共发行16只利率债，合计910亿，其中国开债发行规模最大。
• 下周发行计划：预计发行27只利率债，规模达2572亿，包括附息国债、地方债等。
• 收益率变化：10年期国债收益率上行2BP至3.63%，10年国开债收益率上行5BP至4.25%。

3. 资金利率变化

• 资金面波动：上半周资金面紧张，下半周资金面缓和。
• 利率下行：银行间隔夜回购利率下行20BP至2.66%，7天回购利率下行7BP至2.79%。
• CNH Hibor变化：隔夜利率下行-37BP至2.07%，7天利率下行-17BP至3.14%。

4. 实体经济观察

• 制造业PMI：7月制造业PMI指数为51.4%，较上月回落0.3个百分点。
• 房地产销售：30大中城市商品房成交面积四周移动平均同比下滑41.9%。
• 工业数据：南华工业品指数同比上涨36.72%，六大发电集团日均耗煤同比下跌2.12%。
• 水泥与钢铁：水泥价格环比下跌0.65%，螺纹钢和热轧板卷价格上涨。
• 通胀数据：农产品批发价格200指数环比上涨1.57%，猪肉价格下跌2.3%，食品价格环比上涨0.5%。

5. 债券市场表现

• 国债期货：本周期货价格小幅下跌，TF1709和T1709等品种跌幅在0.12%-0.23%之间。
• 利率互换：利率普遍上行，3M、6M、9M、1Y等期限利率均有不同幅度上涨。

市场与经济回顾

• PMI背离现象：统计局与财新PMI指数在5月和7月出现两次背离，引发市场对经济走势的分歧。
• 资金面变化：央行维持“不紧不松”的操作态度，资金面逐步改善，利率明显下行。
• 市场情绪波动：资金面波动对债券市场情绪产生影响，但收益率整体波动较小。

结论

房地产投资增速虽有所下滑，但整体仍维持一定水平，未来趋势较为确定，但幅度存在不确定性。棚改货币化安置对房地产投资的支撑正在减弱，而销售和购地等因素仍对投资形成一定支撑。市场资金面波动对利率债市场影响有限，债券收益率小幅波动，整体市场情绪有所改善。投资者应关注政策变化和市场动态，合理评估投资风险。