房地产行业投资策略报告：一二线城市二手房新房11月房价租金报告-20191201-兴业证券-16页_970kb

文档总结

核心内容

本报告分析了2019年11月一二线城市及部分典型二线城市的二手房与新房市场表现，指出市场整体逐步回暖，并对相关投资标的给出了建议。

主要观点

1. 市场整体趋势：

   • 一线城市二手房与新房成交套数合计值，2019年11月同比上涨24%，环比上涨11%。
   • 典型二线城市二手房与新房成交套数合计值，2019年11月同比下降12%，但环比上涨9%。

2. 城市表现：

   • 北京：二手房市场较弱，新房市场表现相对较好，但整体成交量同比微增。
   • 上海：二手房市场持续回暖，新房市场保持平稳，成交量同比大幅增长。
   • 深圳：二手房市场表现强劲，新房市场亦有显著增长，市场整体向好。

3. 价格与租金变化：

   • 一线城市中，上海租金涨幅明显，为6%，七日出租率提升5个百分点；深圳和北京租金涨幅较弱，七日出租率下降。
   • 二线城市租金普遍下降5%左右，七日出租率小幅下滑。

4. 成交量与新增客源：

   • 北京二手房成交量同比微增，但价格略有下降。
   • 上海二手房成交量同比大幅增长，价格稳步上升。
   • 深圳二手房成交量同比显著增长，价格上调。

5. 市场指标变化：

   • 价格调涨占比、议价空间、成交周期等市场指标在不同城市有明显差异，反映市场趋势和边际变化。

关键信息

重点公司及评级

投资建议

• 看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。
• 推荐关注受益标的：保利地产、万科A、我爱我家、招商蛇口、国创高新，以及华夏幸福。

风险提示

• 货币政策大幅收紧。
• 核心城市调控政策超预期。

详细城市分析

北京

• 二手房：1-11月累计同比-10%，11月同比0%，环比+34%；价格年初至今-3%，环比0%；价格调涨占比10%，较年初下降8个百分点。
• 新房：1-11月累计同比+40%，11月同比-13%，环比-10%。
• 租金：同比-3%，租金回报率约1.7%；房源7日内出租率21%。
• 市场指标：议价空间、成交周期等指标变化不大，但新增客源量与挂牌房源量有所上升。

上海

• 二手房：1-11月累计同比+49%，11月同比+40%，环比0%；价格年初至今+9%，环比+1%；价格调涨占比18%，较年初持平。
• 新房：1-11月累计同比+8%，11月同比+12%，环比+13%。
• 租金：同比+5%，租金回报率约1.9%；房源7日内出租率26%。
• 市场指标：议价空间、成交周期等指标有所回升，成交量稳步增长。

深圳

• 二手房：1-11月累计同比+11%，11月同比+92%，环比+12%；价格年初至今+7%，环比+6%；价格调涨占比58%，较年初上升29个百分点。
• 新房：1-11月累计同比+26%，11月同比+61%，环比+3%。
• 租金：同比-1%，租金回报率约1.6%；房源7日内出租率18%。
• 市场指标：议价空间、成交周期等指标回升，成交量增长明显。

二线城市表现

• 厦门、成都、南京、无锡：二手房市场热度延续，成交量同比上升。
• 苏州、佛山、杭州、青岛：部分城市成交量出现下滑，但部分城市如杭州、青岛由弱转强。
• 租金：普遍下降5%左右，七日出租率小幅下滑。

市场趋势与指标

• 价格趋势：一线城市中，上海价格走势较强，深圳、北京相对平稳。
• 成交量趋势：一线城市整体回暖，二线城市部分城市成交量回升。
• 议价空间：反映市场边际变化，部分城市议价空间有所回升。
• 成交周期：反映市场趋势，部分城市成交周期增加，市场活跃度上升。

附录：信贷政策与杠杆率

• 一二线城市普遍实行差别化信贷政策，二线城市改善需求首付比例一般在50%以上，一线城市在70%以上。
• 2016-2018年，一线、长三角城市交易杠杆率明显下降，表明市场调控加强。

总结

本报告指出，2019年11月一二线城市及部分典型二线城市房地产市场逐步回暖，其中上海和深圳表现较为突出，北京新房市场相对较好。建议关注相关受益标的，同时提醒注意货币政策收紧及核心城市调控超预期的风险。