房地产行业一二线城市二手房新房2月房价租金报告：销售下滑，出租率下滑-20200302-兴业证券-17页_1mb
报告摘要
房地产市场分析总结
核心内容概述
本报告分析了2020年2月中国一二线城市房地产市场的情况，重点包括新房与二手房成交数据、价格趋势、租金变化以及市场供需情况。整体来看，一二线城市房地产市场在2020年2月出现了显著下滑，新房和二手房成交量均出现同比和环比下降，部分城市房价也有所回落。同时，租赁市场也呈现普遍疲软态势，空置率上升，房源出租困难。报告还提出长期看好地产股，推荐万科A、保利地产、蓝光发展、招商积余等企业。
主要观点
- 成交量大幅下滑：2020年2月，43个重点城市新房成交单月同比-78%，今年以来累计同比-48%；13个城市的二手房成交面积同比-75%，累计同比-32%。一线城市和典型二线城市整体成交量均出现显著下滑。
- 价格趋势：大部分城市房价呈现下跌趋势，北京、上海、深圳等城市房价自高点回撤幅度较大。部分城市如南京、厦门、杭州等房价在2月略有回升。
- 租金变化：一线城市租金相对稳定，上海和深圳租金略有上涨，北京租金有所下滑。二线城市中，济南、无锡、合肥租金表现较好，而郑州、厦门租金相对疲软。
- 市场边际变化：价格调涨占比和议价空间在部分城市有所下降，表明市场热度减弱，价格调整趋势趋于稳定。
- 租赁市场疲软：一二线城市7日内出租率普遍下降，房源出租困难，空置率上升。
关键信息
成交数据
| 城市 | 新房成交套数（累计同比） | 新房成交套数（2月同比） | 新房成交套数（2月环比） | 二手房成交套数（累计同比） | 二手房成交套数（2月同比） | 二手房成交套数（2月环比） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | -21% | -40% | -58% | -21% | -40% | -58% |
| 上海 | -35% | -73% | -81% | -35% | -73% | -81% |
| 深圳 | +56% | -17% | -78% | +56% | -17% | -78% |
| 杭州 | -24% | -52% | -77% | -42% | -86% | -91% |
| 苏州 | -38% | -54% | -67% | -53% | -77% | -79% |
| 无锡 | -42% | -93% | -95% | -27% | -81% | -90% |
| 青岛 | -24% | -54% | -74% | -3% | -49% | -76% |
| 佛山 | -55% | -73% | -75% | -47% | -68% | -75% |
价格趋势
| 城市 | 成交价（2020.02） | 挂牌价（2020.02） | 成交价环比变化 | 挂牌价环比变化 | 自高点回撤 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 5.40 | 5.82 | -9% | -3% | -19% |
| 上海 | 4.74 | 5.30 | -5% | -2% | -17% |
| 深圳 | 6.74 | 6.98 | +5% | 0% | 0% |
| 杭州 | 3.56 | 3.75 | -1% | -3% | 0% |
| 合肥 | 1.78 | 1.72 | 4% | 2% | 0% |
租金与出租情况
| 城市 | 整租租金均值（元/平米·月） | 租金同比变化 | 租金回报率 | 7日内出租率 | 出租率变化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 81 | -3% | 1.8% | 13% | -4% |
| 上海 | 78 | +9% | 2.0% | 17% | -4% |
| 深圳 | 80 | +3% | 1.4% | 10% | -3% |
| 青岛 | 31 | +6% | 1.5% | 5% | -13% |
| 厦门 | 36 | -2% | 1.6% | 12% | -15% |
投资建议
- 推荐公司：长期看好地产股，推荐万科A、保利地产、蓝光发展、招商积余等。
- 关注企业：建议关注与地产基本面大趋势相关的受益企业。
风险提示
- 居民杠杆收紧：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆可能对房地产市场造成压力。
附录信息
差别化信贷政策
| 城市 | 最低首付比例 | 杠杆率 | 首套刚需占比 |
|---|---|---|---|
| 北京 | 35%,非普通40% | 未提供 | 未提供 |
| 上海 | 35% | 未提供 | 未提供 |
| 深圳 | 30% | 未提供 | 未提供 |
| 天津 | 30%,非本市40% | 未提供 | 未提供 |
| 石家庄 | 30% | 未提供 | 未提供 |
| 廊坊 | 30%,非本市50% | 未提供 | 未提供 |
| 济南 | 30%,非本市60% | 未提供 | 未提供 |
| 青岛 | 30% | 未提供 | 未提供 |
| 烟台 | 30% | 未提供 | 未提供 |
| 郑州 | 30% | 未提供 | 未提供 |
| 沈阳 | 30% | 未提供 | 未提供 |
| 大连 | 30% | 未提供 | 未提供 |
| 南京 | 30% | 未提供 | 未提供 |
| 无锡 | 30% | 未提供 | 未提供 |
| 苏州 | 30% | 未提供 | 未提供 |
总结
整体来看，2020年2月一二线城市房地产市场表现疲软，成交量大幅下滑，房价有所回落，租金变化分化，租赁市场承压。尽管部分城市如南京、深圳等房价略有回升，但市场整体仍处于调整期。报告建议长期关注地产股，推荐万科A、保利地产等公司，同时提醒注意居民杠杆收紧的风险。
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