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上海工业市场季度报告 Q4 2018 总结

核心内容概览

2018年第四季度，上海工业市场整体呈现上升趋势，租金持续上涨，新增厂房和物流设施供应增加，同时多个重点产业领域如生物医药、机器人等对工业空间需求强劲。此外，外商投资活跃，土地市场交易频繁，工业地产投资保持高位增长。

工业厂房市场

市场表现

• 新增供应：宝山工业园在第四季度新增约50,000平方米的工业厂房。
• 租金上涨：单层厂房平均租金达到每天每平方米1.24元，环比上涨1.6%。
• 区域租金差异：
  • 浦东：日租金约1.5元/平方米
  • 闵行：日租金约1.4元/平方米
  • 松江 & 青浦：日租金约1.3元/平方米
  • 金山 & 奉贤：日租金约1.1元/平方米

重点产业推动

• 生物医药：作为上海市重点发展的战略性新兴产业，行业增长稳定，租金上涨显著。西门子宣布投资约30亿元在浦东国际医学园区建设首个亚太区IVD试剂工厂，药明生物也在东方美谷启动全球创新生物药研制一体化中心。
• 机器人产业：上海作为全国最大的机器人产业集聚区，对厂房需求强劲。ABB集团投资约10亿元在康桥建设机器人超级工厂，年产能达10万台。

物流地产市场

市场表现

• 租金上涨：物流仓储物业平均租金为每天每平方米1.58元，环比上涨1.9%。
• 空置率下降：受“双十一”等电商物流旺季影响，物流仓库空置率环比下降0.5个百分点至7.5%。

供应情况

• 新增供应：多个物流设施项目在第四季度竣工交付，包括万科万纬物流在金山枫泾的约20,000平方米物流设施。
• 主要项目：
  • GLP奉贤 & GLP临港：提供235,000平方米物流仓储空间。
  • Frito-Lay扩建项目：总投资约1亿美元，位于松江G60科创走廊，预计2020年底完工，成为百事在华最大薯片生产基地。

销售与投资动态

重大交易

• 顺丰控股收购德邦供应链业务：以55亿元人民币收购德国邮政敦豪集团在中国内地、香港和澳门的供应链业务，助力顺丰在全球供应链布局。
• 安联集团收购物流资产组合：投资50%权益，涉及上海、嘉兴、佛山、武汉、沈阳等地的物流资产，总面积约375,000平方米。
• GLP I-Park收购写字楼：以3.84亿元人民币收购闵行区浦江云创商务区的六栋写字楼，其中两栋用于研发，总面积43,096平方米。

土地市场情况

成交情况

• 成交地块数量：第四季度共成交15幅工业地块，总成交面积达164万平方米。
• 成交面积分布：
  • 浦东新区：成交面积89万平方米，占全市成交面积的54.3%
  • 嘉定区：成交面积50万平方米，占全市成交面积的30.5%
• 成交地块数量分布：
  • 闵行、松江、青浦：各成交3幅地块，占全市总成交幅数的20%
  • 浦东、嘉定：各成交2幅地块，占全市总成交幅数的13%

土地价格

• 闵行区：工业用地平均单价最高，达每亩117万元人民币。
• 松江区：次之，单价为每亩107万元人民币。
• 奉贤区：单价较低，为每亩30万元人民币。

土地面积分布

• 单幅地块面积：以1-5公顷为主，占80%。
• 大体量地块：共3幅，面积超过8公顷，其中两幅位于嘉定区，一幅位于浦东新区。

重点项目介绍

上海松江园区优质研发楼

• 地理位置：位于松江区新桥镇申港路与书敏路交汇处，地处闵行、青浦、松江交界，属于环虹桥综合交通枢纽。
• 交通便利：紧邻G60沪昆高速新桥出口，S4、S20、S32等高等级公路环绕，距离市区约20公里。
• 周边配套：毗邻松江大学城、上海影视乐园、嘉定工业区、青浦工业区、漕河泾新兴技术开发区等。
• 项目特点：
  • 具备国家绿色建筑标准的保温系统。
  • 地下室面积约8,000平方米，含约3,000平方米停车场。
  • 1号楼14层，2-7号楼6层。
  • 产权独立，地下室与地上建筑分开，业主仅需支付租金即可使用。
  • 智能化设施包括门禁控制、电动车充电桩、中央监控系统等。
• 用途建议：可用于长租公寓、养老社区及研发办公。
• 销售方式：整体出租或2-7号楼打包出售。

未来展望

• 租金趋势：预计未来一年仓储物流地产租金年增幅将在4-5%之间，工业厂房租金年增幅在3-4%左右。
• 行业趋势：物流行业向智能化、一体化、无人化发展，智慧物流成为发展方向。
• 政策支持：上海制定《促进上海市生物医药产业高质量发展行动方案（2018-2020年）》，推动生物医药产业高质量发展。

结论

2018年第四季度，上海工业市场在政策支持和重点产业发展带动下持续升温，租金和土地交易活跃。生物医药和机器人产业成为推动市场增长的核心力量，物流地产因电商旺季需求旺盛，呈现良好发展态势。未来，随着智能化和绿色化趋势的加强，上海工业地产市场仍有较大增长潜力。