2018年第一季度上海工业市场报告_10页_8mb

上海工业市场2018年第一季度总结

核心内容概览

2018年第一季度，上海工业市场整体保持活跃，物流仓储和厂房类物业需求旺盛，但供应有限，导致租金持续上涨。同时，工业土地市场交易频繁，但土地供应趋紧，价格稳步上升。

主要观点

物流与仓储市场

• 市场活跃度：2018年3月，中国物流业景气指数为53.4%，较上月上升3.4个百分点；仓储指数为53.5%，上升5.1个百分点。铁路运输、仓储和邮政业表现尤为突出。
• 租金情况：上海物流仓储物业租金保持稳定，第一季度维持在每天每平方米1.51元。
• 供应变化：由于上海工业用地使用年限限制和较高租金，大量物流仓储需求向周边二三线城市转移，如苏州、太仓、昆山、嘉兴和南通。
• 新增供应：第一季度，上海高端物流仓储市场新增10万平方米仓储面积，位于奉贤临港，由上海刚泰实业有限公司开发。

厂房市场

• 供应紧张：新交付厂房项目不多，仅联东U谷在宝山产业园区交付5万平方米厂房。
• 租金上涨：单层厂房平均租金升至每天每平方米1.2元，环比增长3.4%。
• 需求强劲：浦东金桥和康桥板块厂房租赁需求旺盛，租金达到1.8-2.0元/天/平方米。
• 重点项目：某法资汽车部件项目在奉贤临港华平智造园租赁约3,500平方米厂房，租金为1.055元/天/平方米。该园区由美国华平投资集团与临港集团共同开发，聚焦智能制造领域。

销售与投资

• 活跃交易：工业物业销售和投资保持活跃，多个项目完成交易。
• 联东集团：自2016年与青浦区政府签订战略合作协议后，联东集团持续投资青浦区工业项目，第一季度收购了4万平方米工业用地。
• 金桥股份：通过优先回购权市场化收购外迁企业厂房，第一季度收购了约6万平方米通信公司厂房。

土地市场

• 成交活跃：第一季度，上海工业土地一级市场共成交16幅地块，总成交面积为67.6万平方米，与上季度持平。
• 区域分布：成交地块主要集中在松江、闵行、宝山、金山和浦东，其中松江成交面积和地块数量均居首位，分别占全市总成交面积和总成交幅数的52%和56%。
• 价格趋势：浦东区工业用地单价最高，达到每亩146万元；闵行区为113万元/亩；松江区为76万元/亩。
• 地块面积：大多数单幅地块面积在5公顷以下，其中1-5公顷的地块占比达63%。两幅超过8公顷的地块分别位于松江和宝山。

关键信息

物流仓储物业

• 租赁情况：海尔施生物医药在万科青浦物流园租赁6,500平方米；上海味好美食品在万科嘉定物流园租赁12,000平方米；中国邮政整体租赁易商浦东机场项目共10万平方米。
• 租金趋势：预计下一季度仓储物流租金环比增幅在1-2%之间。

厂房物业

• 租金趋势：预计下一季度工业厂房租金环比增幅在3-4%之间。
• 重点项目：一家美国制造企业在金桥出口加工区续租4,000平方米厂房，续租租金为2.3元/天/平方米。

工业土地市场

• 成交数据：总成交面积为67.6万平方米，松江占52%，闵行占56%。
• 地块信息：1月15日，奉贤洋山保税港区地块A3701以1.1亿元总价成交，面积50,222.6平方米，容积率2。

项目详情（Sole Agent High-quality Factory Project in Shanghai Baoshan District）

基本信息

• 位置：中国上海市宝山区5008弄118号
• 土地面积：总面积29,470平方米，其中1号楼11,101平方米，2号楼18,369平方米
• 土地用途：工业用地（C195地块）
• 建筑面积：总建筑面积10,989平方米，其中1号楼5,654平方米，2号楼5,335平方米
• 空地面积：4,800平方米
• 建筑高度：1号楼9米，2号楼8米
• 承重能力：单层厂房承重5吨/平方米
• 停车位：20个
• 周边配套：
  • 交通便利：步行8分钟至地铁7号线和15号线顾村公园站（预计2021年通车）
  • 距离外环高架出口少于7公里，G1501出口少于5公里，中环8公里，虹桥和浦东机场各约60分钟车程
  • 距离上海市区直线距离约10公里
  • 周边有顾村公园、绿地正大缤纷城、沃尔玛超市、复旦大学附属华山医院北院等

周边企业

• 协茂纸业公司、六晶科技有限公司、上海林肯电器有限公司、江湾特种线缆公司、梓坤科技园、维也纳酒店等

总结

上海工业市场在2018年第一季度展现出稳步增长的趋势，物流仓储和厂房类物业需求强劲，租金持续上升。随着工业用地供应趋紧及政策推动，工业地产市场前景依然乐观，尤其是高端物流仓储和工业厂房，预计租金将继续上涨。工业土地一级市场保持活跃，交易集中于松江、闵行、宝山、金山和浦东，价格稳步攀升，反映出市场对优质工业用地的强劲需求。