莱坊-2018年Q4《上海工业市场报告》报告-2019.3-7页_3mb

报告摘要

上海工业市场季度报告 Q4 2018 总结

核心内容概述

2018年第四季度，上海工业市场整体呈现上升趋势，尤其是物流仓储和工业厂房租金出现显著增长。受电商物流旺季影响，市场需求强劲，推动了工业地产价格的上涨。此外，上海工业投资增长迅猛，制造业投资持续保持双位数增长，外资流入也大幅增加，显示出上海作为中国工业中心的吸引力。

主要观点

工业地产租金上涨
Q4，上海物流仓储和工业厂房租金分别环比上涨1.9%和1.6%。
预计2019年物流仓储租金将增长4-5%，工业厂房租金将增长3-4%。
制造业持续扩张
2018年，上海规模以上工业企业工业总产值达34,841.84亿元，同比增长1.4%。
六大重点工业行业总产值增长1.4%，其中四行业增长，两行业下降。
生物医药制造业增长最快，达9.8%，新一代信息技术、高端装备制造业和新能源汽车制造业分别增长5.8%、5.7%和5.4%。
战略性新兴产业表现亮眼
2018年，上海战略性新兴产业工业总产值达10,659.91亿元，同比增长3.8%。
生物医药、新一代信息技术、高端装备制造业和新能源汽车是主要增长动力。
外资投资活跃
Q4，上海签订外商直接投资合同项目达1,893个，同比增长135.2%。
合同金额达133.14亿美元，同比增长8.4%。
实际到位外资金额达43.56亿美元，同比增长0.6%。
政策支持推动产业发展
上海市政府于12月发布《促进上海市生物医药产业高质量发展行动方案（2018-2020年）》，旨在打造具有国际竞争力的高端生物医药产业基地。
物流智能化趋势明显
随着电商、快递等行业的快速发展，物流行业向智能化、无人化方向转型。
11月23日，德邦快递与智久合作，应用首款无人叉车于浦东分拨中心，提升效率、降低成本。
物流地产供应增加
Q4，多个物流设施项目竣工，如万纬物流在金山枫泾新增约20,000平方米物流空间，GLP在奉贤和临港新增约235,000平方米供应。
工业厂房需求旺盛
Q4，上海工业厂房租金继续上涨，单层厂房平均租金达1.24元/天/平方米，环比增长1.6%。
浦东和闵行租金最高，分别为1.5元/天/平方米和1.4元/天/平方米。
松江和青浦租金较低，分别为1.3元/天/平方米，金山区和奉贤区为1.1元/天/平方米。
重点产业推动厂房需求
生物医药和机器人产业成为推动厂房需求的主要力量。
西门子投资30亿元在浦东建设首个亚太体外诊断试剂工厂。
ABB投资10亿元在康桥建设全球最大机器人生产基地之一。
土地市场活跃
Q4，上海工业土地一级市场共成交15幅地块，总面积达164万平方米。
浦东成交面积最大，达89万平方米，闵行、松江和青浦成交幅数最多，各为3幅。
闵行区工业用地单价最高，达117万元/亩，松江为107万元/亩，奉贤区最低，为30万元/亩。
重点项目介绍
上海松江园区优质研发楼项目位于新桥镇申港路与书敏路交叉口，毗邻多个工业区，具备绿色建筑标准。
项目总建筑面积约13,401.58平方米（1号楼），其余各楼面积在2,970-3,072平方米之间。
地下室面积约为8,000平方米，配备停车场、健身设施、商业配套等。
项目可用于长租公寓、养老及研发办公，支持整体出租或2-7号楼打包出售。

关键信息

租金数据
- 物流仓储租金：Q4环比上涨1.9%至1.58元/天/平方米。
- 工业厂房租金：Q4环比上涨1.6%至1.24元/天/平方米。
重点行业表现
- 生物医药制造业：2018年增长9.8%，成为增长最快行业。
- 新一代信息技术、高端装备制造业和新能源汽车制造业分别增长5.8%、5.7%和5.4%。
- 新能源和节能环保制造业增速均在2.5%左右。
外资动态
- 顺丰控股收购德国邮政敦豪集团供应链业务，金额达55亿元。
- 安联集团收购维龙中国物流资产组合50%权益，涉及约375,000平方米可出租面积。
重点项目
- 上海松江园区优质研发楼：位于松江东部，交通便利，具备绿色建筑标准。
- Frito-Lay扩建项目：位于松江G60科创走廊，投资约1亿美元，预计2020年底完工，成为百事在华最大薯片生产基地。

图表概览

图1：物流仓储物业平均租金及环比涨幅，Q4 2018
图2：单层厂房平均租金及环比涨幅，Q4 2018
图3：2018年第四季度上海主要工业用地成交各区占比
图4：2018年第四季度各区工业用地一级市场成交单价

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