中国物流市场报告二零一九年第四季度：租赁需求强劲，但短期压力持续_9页_799kb

租赁需求强劲，但短期压力持续

核心内容总结

本报告分析了2019年第四季度及2020年初中国主要城市物流仓储市场的发展状况，指出尽管租赁需求整体强劲，但受疫情影响，市场面临短期压力。同时，宏观经济环境和政策导向对物流市场产生深远影响，未来市场走势将取决于疫情控制情况和行业复苏速度。

主要观点

1. 物流仓储市场整体表现

• 租赁需求强劲：2019年第四季度，高标准物流仓库租赁需求增长，尤其在电子商务、第三方物流、汽车零部件、生鲜食品和餐饮供应链等领域表现突出。
• 净吸收量波动：第四季度净吸收量环比上升54%，但全年同比下降46%，反映出市场供需失衡。
• 空置率上升：2019年第四季度全国16座城市空置率从2018年的9%上升至12.6%，部分城市如大连、无锡、武汉空置率显著上升。
• 供应增长：2019年第四季度全国新增供应达167万平方米，预计2020年供应仍将超过需求。

2. 疫情对市场的影响

• 短期冲击：疫情对2020年上半年物流仓储市场带来不确定性，尤其是出口相关需求。
• 需求复苏预期：随着疫情控制，预计消费领域将在2020年下半年快速反弹，而出口需求复苏将相对滞后。
• 租金调整：部分业主为帮助租户缓解压力，提供租金或滞纳金减免。

3. 宏观经济背景

• GDP增速下降：2020年第一季度GDP预计降至5%以下，但二季度起将逐步复苏。
• 政策支持：政府和央行采取减税降费、贷款贴息、降准降息等措施缓解疫情对经济的冲击。
• 消费主导：消费对经济增长的贡献达57.8%，线上零售占比21%，有助于缓解疫情对消费的冲击。

关键城市市场分析

北京

• 土地交易活跃：2019年第四季度工业土地成交8宗，全年成交28宗，交易量为2018年的2.8倍。
• 租金与空置率：租金环比上涨1.4%，空置率上升0.5个百分点至4.3%。
• 未来展望：2020年新增供应有限，空置率可能下降，租金有望小幅上涨。

上海

• 供应紧张：全年无新增供应，市场保持供不应求态势。
• 租金稳定：平均租金为47.1元每月每平方米，环比持平。
• 未来供应：预计未来半年将有超过31万平方米的供应入市，租金将在一季度统一上调。

广州

• 土地供应减少：2019年第四季度工业用地成交面积环比下降8%。
• 空置率下降：空置率降至9.7%，租金环比增长1.3%。
• 未来供应：万纬南沙项目入市将轻微推高空置率，但租金增长保持稳定。

深圳

• 供应有限：全年无新增供应，市场仍保持供不应求。
• 租金稳定增长：平均租金为45.4元每月每平方米，环比增长0.7%。
• 未来供应：预计未来半年新增供应约13万平方米，租金有望继续上涨。

成都

• 供应增加：2019年第四季度新增供应约19万平方米。
• 空置率下降：空置率降至18.4%，但租金环比下跌1.6%。
• 未来展望：2020年新增供应预计上调至66万平方米，租金可能继续下探。

重庆

• 供应增长显著：2019年第四季度新增供应约35万平方米。
• 空置率下降：空置率降至28.6%，但租金环比下跌0.7%。
• 未来供应：2020年新增供应预计攀升至92万平方米，市场继续承压。

武汉

• 供应增加：2019年第四季度新增供应约280万平方米。
• 空置率上升：空置率上升至19.9%，租金环比略降0.5%。
• 疫情影响：2020年部分项目将延迟交付，短期供应压力缓解，但需求不确定性增加。

重点项目信息

世邦魏理仕研究部信息

• 报告撰写单位：世邦魏理仕中国区研究部。
• 研究部职能：提供房地产市场研究和经济预测方案，服务于全球房地产投资者和用户。
• 联系方式：
  • 蔡詠嘉，CFA（执行董事，大中华区研究部主管）：ada.choi@cbre.com.hk
  • 罗瑾（执行董事，中国区顾问及交易服务/产业地产部）：+862124011359, louisa.luo@cbre.com
  • 谢晨（高级董事，中国区研究部主管）：+86 21 2401 1318, sam.xie@cbre.com
  • 薛莱（副董事，中国区研究部）：+86 21 2401 1400, sylvia.xue@cbre.com