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上海2019年第一季度工业市场总结

核心内容概述

2019年第一季度，上海工业市场呈现稳中有升的发展态势。政府工作报告强调推动先进制造业和战略新兴产业的发展，导致工业用地优先分配给高端制造业，中低端制造企业面临选址困难。同时，制造业逐步复苏带动了厂房和物流仓储需求的上升，租金保持增长，市场预期乐观。

厂房市场情况

主要观点

• 供应端：政府优先保障先进制造业用地，导致中低端制造业企业用地紧张。
• 需求端：制造业生产进入旺季，政策激励推动了厂房需求增长，市场仍处于供不应求状态。
• 租金趋势：单层厂房平均租金环比上升1.6%，达到1.26元/天/平方米。
• 区域租金：
  • 浦东区：1.58元/天/平方米
  • 闵行区：1.47元/天/平方米
  • 宝山区：1.45元/天/平方米
  • 松江区：1.19元/天/平方米
  • 金山区：0.78元/天/平方米

重点项目

• 联东U谷：在松江车墩国际企业港交付25,000平方米新建厂房，包括4栋单层标准厂房和3栋双层标准厂房，单栋面积在800至6,000平方米之间。
• FANUC机器人超级智能工厂：在宝山区投资15亿元，占地28.7万平方米，建成后将成为FANUC全球第二大机器人生产基地，预计年产值达100亿元。

物流地产市场情况

主要观点

• 租金保持稳定：物流仓储租金维持在1.58元/天/平方米，空置率稳定在7.5%。
• 市场活跃：DHL租赁嘉民外高桥配送中心9,000平方米，万纬物流在金山枫泾物流园出租21,000平方米。
• 政策利好：随着5G网络建设推进，物流行业将进入“物联网+AI”新模式，智能物流成为重要发展方向。
• 京东5G智能物流示范园区：3月18日在上海嘉定开工，为国内首个5G智能物流示范园区。

销售与投资动态

主要事件

• 1月12日：国轩高科全球总部基地暨上海电气国轩研发基地在上海开工，总投资30亿元，占地92,000平方米。
• 2月13日：深圳顺络电子在松江投资超100亿元，建设亚太区总部和先进制造基地，占地59,333平方米。
• 2月28日：京东与新加坡政府投资公司（GIC）成立物流地产核心基金，规模109亿元，用于收购物流仓储设施。
• 3月11日：阿里巴巴以46亿元收购申通快递15%股权，推动物流科技和新零售物流合作。
• 3月14日：上海昊海生科在松江经济开发区开工，投资20亿元，占地13.9万平方米，专注于生物医药材料研发生产。

工业土地市场情况

主要数据

• 成交情况：第一季度共成交13幅工业用地，总出让面积48万平方米。
• 区域分布：
  • 松江：15万平方米，占比32%
  • 闵行：14万平方米，占比29%
  • 青浦：4幅地块，占比31%
• 土地价格：
  • 宝山区：120万元/亩
  • 闵行区：109万元/亩
  • 奉贤区：30万元/亩
• 地块面积：
  • 1-5公顷地块占比54%
  • 超过8公顷地块3幅，分别位于闵行、松江和青浦，占比23%

重点项目

• 上海华测导航技术股份有限公司：2月11日以5,400万元购入青浦工业园区31,219平方米工业用地，容积率1.99。

重点开发区项目：浙江国家级长兴经济技术开发区

项目概要

• 项目名称：浙江国家级长兴经济技术开发区厂房出租及空置土地开发
• 地理位置：浙江省湖州市长兴县陈王路与发展路交叉口
• 竣工时间：2018年1月
• 总建筑面积：约60,661平方米
• 空置土地面积：约40.4万平方米
• 产权归属：国家级长兴经济与技术发展园区管理委员会

土地详情

• 土地面积分布：
  • 土地1：22,000平方米
  • 土地2：73,370平方米
  • 土地3：187,745平方米
  • 土地4：100,050平方米
  • 土地5：20,677平方米

项目优势

• 交通便利：位于长三角核心区域，拥有完善的交通网络。
• 政策支持：长兴县政府提供一站式服务，简化商务流程，配备专业服务团队。
• 产业基础：聚集400多家企业，包括世界500强公司。
• 发展潜力：随着沪苏湖高铁开通，长兴将融入上海“一小时经济圈”，提升区域合作机会。

市场展望

第二季度，随着节后生产活动恢复，仓储需求将显著增长。增值税减税政策出台，减轻企业负担，叠加中美经贸磋商积极信号，市场整体预期乐观。预计物流仓储和厂房租金将保持稳中有升，年增幅约为4%。物流仓储空置率有望进一步下降。