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上海工业市场季度报告 Q3 2018 总结

核心内容概述

2018年第三季度，上海工业市场进入传统淡季，整体市场活跃度有所下降，但部分行业仍保持增长。工业厂房租金基本稳定，物流地产市场则维持观望态势，租金未出现明显上涨。与此同时，外资企业如特斯拉的入驻推动了工业厂房需求，部分工业土地项目也顺利完成交易。

工业厂房市场

主要观点

• 租金稳定：第三季度工业厂房市场处于淡季，单层厂房平均租金保持不变，为RMB1.22/㎡/天。
• 区域差异：租金较高的区域为闵行（RMB1.49/㎡/天）和浦东（RMB1.35/㎡/天），而金山区租金较低，约为RMB1.0/㎡/天。
• 新增供应：
  • 上海（金山）国际工业公园（一期）项目新增约100,000㎡厂房，投资约RMB4.1亿元，包含13栋建筑。
  • 青浦工业区新增约**30,000㎡**多层厂房，包含6栋单体建筑。

关键信息

• 特斯拉于7月10日与上海临港管委会及临港集团签署纯电动车项目投资协议。
• 10月17日，特斯拉以RMB9.73亿元收购上海临港工业用地，面积达864,885㎡，用于建设上海超级工厂，年产能达50万辆电动车。
• 10月19日，上汽大众新能源工厂在安亭开工，总投资RMB170亿元，预计2020年投产，年产能30万辆。

物流地产市场

主要观点

• 市场表现：物流地产市场受传统淡季和政策限制影响，租金保持稳定，为RMB1.55/㎡/天。
• 空置率：物流仓储空置率维持在8%，预计第四季度将微升至9%。
• 新增供应：多个物流设施预计将在2018年底竣工，包括易商红木在浦东机场附近的约**100,000㎡物流设施及青浦物流园约63,365㎡**的用地。

关键信息

• 中国物流总额前三季度增长6.7%，物流业景气指数为51.6%。
• 与民生相关的物流需求如电商、冷链、医药、汽车等保持增长，而传统大宗商品物流需求增速放缓。
• 万科物流以RMB2.91亿元收购太古冷链资产包，覆盖上海、广州等主要城市。
• 天地汇集团与维龙集团合作设立50亿元人民币物流产业基金，用于发展公路港和公路物流。

销售与投资动态

主要观点

• 青浦工业园区与联东集团合作推动存量土地再开发，第三季度联东以RMB1.65亿元购入十通集团青浦项目，面积为45,000㎡。
• 联东U谷计划打造人工智能产业化基地和智能制造产业集群，预计产值达RMB5亿元。
• GLP自2018年初全面私有化后，持续拓展中国市场，设立20亿美元物流基金，用于收购有稳定收益的物流资产。

关键信息

• GLP与新加坡政府投资公司（GIC）联合设立20亿美元物流基金，由GLP中国担任资产管理人。
• 物流地产投资者普遍看好消费增长和电商发展，对高质量物流资产保持信心。

工业土地市场

主要观点

• 交易活跃度：第三季度共成交23幅工业用地，总面积958,597㎡，环比分别下降4.2%和16.5%。
• 区域分布：成交地块主要集中在浦东和松江，其中浦东成交面积最高，达385,196.6㎡。
• 价格差异：闵行区工业用地平均价格最高，为RMB114万元/亩，浦东新区次之，为RMB97万元/亩，奉贤区价格最低，为RMB35万元/亩。

关键信息

• 嘉定区成交地块最多，共6幅，占全市成交幅数的26%。
• 松江、闵行、金山各成交4幅地块，合计占全市成交幅数的17%。
• 修正生物制药（上海）有限公司以RMB2.03亿元购入松江V-49-1号地块，面积133,092.9㎡，计划建设国际医药生产基地。

特别项目：江苏常州经济开发区工厂项目

项目概要

• 项目名称：江苏戚墅堰轨道交通产业园
• 地理位置：位于潞城街龙锦路与东城路交叉口
• 土地面积：约162,355㎡
• 总建筑面积：
  • 1栋：12,130.91㎡
  • 2栋：14,905.55㎡
  • 3-6栋：11,622.67㎡/栋
  • 7栋：13,775.48㎡
  • 8栋：46,275.38㎡
  • 9栋：17,266.2㎡
  • 10-11栋：5,876.44㎡/栋
• 地下室：约800个停车位，生活设施如咖啡馆、餐饮服务正在规划中。
• 楼层结构：
  • 1-6栋/10-11栋：4层
  • 7栋：5层
  • 8栋：11层
  • 9栋：3层
• 产权归属：地下室及地上建筑产权归江苏常州经济开发区管委会所有。

项目优势

• 地理位置优越，靠近沪蓉高速（G42）横山桥出口、常合高速（S38）戚墅堰出口，距市中心仅10公里。
• 周边企业众多，包括日本电产、庞巴迪、中车戚墅堰机车公司、安凯特电缆等。
• 项目推荐用于制造和研发用途，具有良好的发展潜力。

预测与趋势

• 租金趋势：预计未来一年物流仓储租金将平稳上升，环比增幅在3%-4%；工业厂房租金也将上扬，环比增幅在2%-3%。
• 市场影响：特斯拉等外资企业入驻带动了汽车零部件制造商的需求增长，进一步推动工业厂房市场发展。
• 政策环境：政府对物流项目审批趋严，导致部分潜在租户保持观望态度，选择上海以外地区进行仓库租赁。

总结

2018年第三季度，上海工业市场整体呈现淡季特征，租金基本稳定，但外资企业如特斯拉的入驻和本地企业如上汽大众的扩张为市场注入活力。物流地产市场则因政策限制和淡季影响，租金和空置率维持平稳。工业土地市场活跃，重点区域为浦东和闵行，青浦、嘉定等地也有显著交易。随着更多项目竣工和新项目落地，预计第四季度市场将有所回暖。