莱坊-《上海工业市场报告》_-_2018年第一季度-2018.7-12页-8mb

报告摘要

上海工业市场2018年第一季度总结

核心内容概览

2018年第一季度，上海工业市场整体保持增长态势，制造业和物流仓储租赁活动活跃，工业用地供应趋紧，土地及物业价格持续上涨。同时，战略性新兴产业和新能源汽车产业发展迅速，带动了相关产业的产值增长。外商直接投资（FDI）项目数量和金额显著增加，显示出市场对外资的吸引力。

主要观点

制造业增长：
- 2018年3月，中国制造业PMI达到51.5%，较上月上升1.2个百分点，显示制造业稳中有升。
- 上海规模以上工业企业一季度工业总产值达8,360.87亿元，同比增长6.0%。
- 六大重点工业行业总产值增长5.9%，其中汽车制造、电子信息、成套设备、生物医药分别增长11.6%、5.0%、7.2%和16.1%，而石油化工和精细化工则分别下降1.9%和7.0%。
- 战略性新兴产业总产值增长8.2%，增速提高1.7个百分点。
物流仓储市场活跃：
- 上海物流仓储租赁活动保持活跃，高端物流资产受到投资者青睐。
- 2018年2月，上海七部门联合发布鼓励新能源汽车发展的政策，推动新能源汽车产值大幅增长51.0%，增速比上季度提高8.4个百分点。
- 一季度新增100,000平方米物流仓储面积，位于奉贤临港，由上海刚泰实业有限公司开发。
- 上海物流仓储租金维持在1.51元/平方米/天，未发生变化。
工业厂房市场紧俏：
- 工业厂房供应有限，租金持续上涨。
- 一季度，单层厂房平均租金为1.2元/平方米/天，环比增长3.4%。
- 浦东金桥和康桥板块厂房租金较高，分别达1.8-2.0元/平方米/天，部分企业续租租金上涨至2.3元/平方米/天。
- 奉贤临港某法资汽车部件项目租用3,500平方米厂房，租金为1.055元/平方米/天。
外商直接投资增长显著：
- 一季度，上海签订外商直接投资合同项目达984个，同比增长156%。
- 总合同金额达105.43亿美元，同比增长7.3%；实际到位金额为37.15亿美元，略有下降。
工业用地市场动态：
- 工业土地一级市场一季度成交16幅地块，总面积约67.6万平方米，与第四季度持平。
- 松江区成为工业用地成交面积和地块数最多的区域，分别占全市的52%和56%。
- 工业用地价格持续上涨，浦东区每亩地价最高，达146万元；闵行区次之，为113万元；松江区为76万元。
- 工业用地供应将逐步减少，预计到2040年，工业用地将占全市规划建设用地的10%-15%。

关键信息

工业市场表现

工业总产值：
- 一季度规模以上工业企业总产值增长6.0%至8,360.87亿元。
- 3月工业总产值增长0.9%至2,875.34亿元。
重点行业表现：
- 六大重点行业总产值增长5.9%，呈现四升两降。
- 新能源汽车产值增长51.0%，增速显著提高。
土地供应与价格：
- 工业土地供应将随城市化推进逐步减少。
- 工业用地价格持续上涨，预计未来租金将维持增长趋势。

物流仓储市场

租赁活动活跃：
- 一季度物流仓储市场租赁活跃，多个项目成功签约。
- 中国邮政整体租赁易商浦东机场项目，面积达100,000平方米。
- Goodman Group出售中国物流资产包，涉及6个城市，总面积超32万平方米。

工业厂房市场

供应紧张，租金上涨：
- 工业厂房供应有限，租金持续上涨。
- 金桥出口加工区某通信公司厂房被收购，面积达6万平方米。
项目分布：
- 一季度新增物流仓储面积集中在奉贤临港。
- 工业厂房项目主要分布在宝山、浦东、金山等区域。

重点项目

宝山区195地块：
- 位于宝山区刘行镇及顾村公园附近，交通便利，靠近地铁7号线和15号线（预计2021年通车）。
- 土地总面积29,470平方米，包含两栋建筑，总建筑面积10,989平方米。
- 空置面积4,800平方米，楼高分别为9米和8米，承重5吨/平方米。
- 周边配套设施完善，包括顾村公园、大型购物中心、沃尔玛超市及医疗机构。