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上海工业市场季度报告 Q2 2019 总结

核心内容概述

2019年第二季度，上海工业市场整体表现稳健，租金稳步上涨，市场投资保持增长态势。与此同时，物流仓储和工业厂房市场均呈现积极的发展趋势，受益于制造业的持续扩张及政策支持。然而，中美贸易摩擦带来的不确定性可能对下半年市场造成一定影响。

主要观点

1. 工业市场表现

• 市场活跃度：上海工业市场在Q2保持稳健增长，工业总产值有所下降，但制造业活动仍持续扩张。
• 租金上涨：工业厂房租金环比上涨0.8%，单层厂房平均租金达1.27元/天/平方米，而物流仓储租金环比上涨1.9%，达1.61元/天/平方米。
• 投资增长：2019年上半年，上海工业投资同比增长17%，其中制造业投资增长显著，达29.3%。
• FDI增长：Q2上海签订外商直接投资合同项目数同比增长53.9%，实际到位外资增长9.1%。

2. 重点行业表现

• 六重点行业：总工业总产值同比下降4.4%，呈现“两升四降”的格局。
• 增长行业：石油化工及精细化工制造业和生物医药制造业分别同比增长7.5%和7.6%。
• 下降行业：电子信息产品制造业、汽车制造业、精品钢材制造业和成套设备制造业分别下降6.6%、12.6%、5.9%和1.1%。

3. 人工智能与智能制造发展

• 长阳创谷：作为上海首批AI试点场景之一，已吸引约20家AI上下游企业入驻，占园区办公空间过半。
• 百度创新中心：于6月6日在上海杨浦区长阳创谷正式运营，提供约11,000平方米办公空间。
• 特斯拉工厂：位于临港产业区，总投资达500亿元，占地86万平方米，预计年底投产，有助于打开新能源汽车市场。

4. 物流行业数字化转型

• 施耐德电气：7月11日完成数字化改造，成为全球第二家智能物流中心，优化供应链并推动行业转型。
• 电商促销带动需求：6.18等促销活动带动食品、家电、化妆品等民生相关行业物流需求增长。
• 物流仓储空置率下降：Q2物流仓储空置率降至7.2%，显示市场需求旺盛。

5. 工业地产市场

• 租赁需求旺盛：多层厂房受到市场欢迎，宝山城市工业园区一期出租面积达15,000平方米。
• 租金分布：浦东和闵行区工业厂房租金最高，分别为1.6元/天/平方米和1.45元/天/平方米，金山区租金最低。

关键信息

6. 工业土地市场

• 交易活跃：Q2上海共成交23幅工业用地，面积132万平方米，环比增长显著。
• 区域分布：
  • 奉贤区：成交面积最大，占全市29%。
  • 崇明区：成交面积35万平方米，占全市26%。
• 价格分布：
  • 闵行区：平均工业地价最高，达115万元/亩。
  • 浦东新区：地价次之，为114万元/亩。
  • 金山区：地价最低，为76万元/亩。
• 地块面积：多数地块为1-5公顷，占48%；四幅超过8公顷地块，占17%。

7. 投资与合作动态

• 苏宁物流：设立物流地产二期基金，目标募集资金不超过26亿元。
• 黑石集团与第一产业集团：签署战略合作协议，共同推进中国物流园区发展。
• 阿里巴巴收购申通快递：以46.65亿元收购49%股份，推动物流科技与新零售合作。
• 贝恩资本投资东久中国：3亿美元投资助力其拓展一线城市业务。

市场展望

• 租金趋势：预计下半年厂房租金将保持平稳，而物流仓储租金将温和上涨，空置率略有下降。
• 政策支持：2019版《外商投资准入负面清单》大幅缩减限制措施，为工业发展带来利好。
• 不确定性：中美贸易摩擦可能对市场造成影响，需关注后续政策变化。

附录信息

• Knight Frank研究团队：

  • David Ji（纪言迅）：大中华区研究及咨询部主管
  • Regina Yang（杨悦晨）：上海及北京研究及咨询部主管
  • Amy Cui（崔佳佳）：北京研究及咨询部分析员
  • Ocean Ruan（阮洋）：广州研究及估价部高级经理
  • Martin Wong（王兆麒）：大中华区研究及咨询部高副董事
  • Cliff So（苏锐强）：台北物业代理及咨询部副总经理

• 上海工业物业服务：

  • Peter Zhang（张延军）：上海办公楼及工业物业服务部主管

• 研究报告获取：更多研究报告请访问研报客或KnightFrank.com/Research

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重要数据概览

图表说明

• 图1：物流仓储物业平均租金及环比涨幅（来源：Knight Frank Research）
• 图2：单层厂房平均租金及环比涨幅（来源：Knight Frank Research）
• 图3：2019年第二季度上海一手工业用地成交各区占比（按成交面积计）（来源：上海国土与资源管理局，Knight Frank Research）
• 图4：2019年第二季度各区工业用地一级市场成交单价（来源：上海国土与资源管理局，Knight Frank Research）

注意事项

• 本报告内容为一般性信息，可能随时变更，不构成投资建议。
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