20210530-西南证券-房地产行业周报_政策意在_稳房价_首批集中供地基本出炉_15页_2mb

报告摘要

深圳房地产市场政策与市场动态总结

核心内容

2021年5月，全国房贷利率整体止跌转涨，深圳成为继广州之后第二个上调房贷利率的一线城市，首套房贷利率上调至5.1%（LPR+45BP），二套房贷利率上调至5.6%（LPR+95BP）。深圳进一步规范新房价格，限制分批推地的涨价行为，并对精装修价格设置梯度，防止变相抬高房价。同时，深圳收紧落户政策，取消大专学历直接核准落户，降低入户门槛，以优化人口结构和减轻城市公共服务压力。

此外，全国重点城市首批集中供地基本完成，市场整体热度较高，但部分城市政策调整后出现降温迹象。部分城市如重庆、深圳、厦门、杭州等土拍热度较高，而部分城市如长春、沈阳等则表现较为平淡。土拍规则中，多数城市设置了地价上限，溢价率控制在30%左右，但重庆未设地价上限，仅限制溢价率不超过50%。

主要观点

房贷利率上调：全国房贷利率止跌转涨，深圳近11个月首次上调，首套房贷利率上调15BP，二套房贷利率上调35BP，反映出政策对房地产市场的调控意图。
新房价格规范：深圳出台新规，防止开发商通过装修价格变相抬高房价，对市场热点和纠纷问题进行规范，有助于维持市场稳定。
落户政策收紧：深圳收紧落户门槛，优化人口结构，降低高房价对人才吸引力的影响，有助于城市可持续发展。
土拍市场分化：首批集中供地显示市场热度分化，部分城市如杭州、北京、南京、重庆等土拍热度较高，而部分城市如长春、沈阳则表现平淡。
政策调控效果：尽管调控政策旨在“稳地价、稳房价”，但市场热度未明显降温，未来政策仍需持续优化以实现预期效果。

关键信息

房贷利率变化：2021年5月，全国首套房贷平均利率5.33%，二套房贷平均利率5.61%，较2020年底分别上涨11BP和8BP。
深圳房贷利率调整：四大行深圳分行首套房贷利率上调15BP至5.1%，二套房贷利率上调35BP至5.6%。
深圳新房价格规范：分批推地不能涨价，精装修价格区间为3000元/平至6000元/平。
深圳落户政策调整：取消大专学历直接核准落户，本科入户年龄限制收紧至35岁，技术型人才要求提高至“中级职称+全日制大专”。
首批集中供地情况：22城首批集中供地完成，部分城市如重庆、深圳、厦门、杭州等热度较高，而部分城市如长春、沈阳热度较低。
土拍政策：多数城市设置地价上限，溢价率控制在30%左右，但重庆未设地价上限，仅限制溢价率不超过50%。
投资建议：当前可关注五大投资主线，包括均衡型房企、商住型房企、文旅企业、物管企业及特色平台企业。

投资主线

均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务
特色平台企业：奥园美谷、苏宁环球

风险提示

项目交付低于预期
销售增长低于预期
政策调控超出预期

行业及公司动态

政策动态：多个城市出台政策规范房地产市场，如广州、深圳、南京等，包括房贷利率调整、新房价格限制、租赁市场治理等。
公司动态：万科、碧桂园服务、龙湖集团、华润置地等房企发布融资、配售、增资等公告，贝壳找房澄清被调查消息不实，新希望服务正式上市等。

市场回顾

板块表现：申万地产板块上周下跌0.77%，年初下跌2.89%。部分个股如苏宁环球、哈高科、我爱我家等涨幅显著，而中国国贸、宋都股份等跌幅居前。
交易额：板块交易额982.97亿，环比上涨16.67%。苏宁环球和万科A交易额最高，均超过70亿。
港股表现：内房股如九龙仓集团、合生创展集团等涨幅显著，物业股如远洋服务控股、滨江服务等表现强势。

行业与个股估值

行业市盈率：8.38倍，低于沪深300市盈率14.6倍。
个股估值：部分公司如万科A、旭辉控股、建发国际控股等当前PE较低，投资评级为“买入”。部分公司如宋城演艺、奥园美谷等PE较高，但因业绩增长预期良好，仍被评级为“买入”。

投资评级说明

公司评级：买入（未来6个月内相对沪深300涨幅20%以上）、持有（涨幅介于10%-20%）、中性（涨幅介于-10%-10%）、回避（跌幅介于-20%至-10%）、卖出（跌幅超过-20%）。
行业评级：强于大市（行业回报高于沪深300 5%以上）、跟随大市（回报介于-5%至5%之间）、弱于大市（回报低于-5%）。